可能降低房地产价格。实例”价格。均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。城市规划许可的范围内选取。润。影响而逐渐降低；由此远离道路的方向，地价可视为基本不变。（（（（（（
9房地产价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素的影响。
11“路线价”是临街土地中“标准宗地”的平均水平价格，可视为比较法中的“可比12如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平13选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在14从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息要与其应获的利润分开，不能算作利15从理论上讲，标准深度是对地价影响的转折点：由此接近道路方向，地价受道路的
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f房地产估价理论与方法模拟试卷一
四、计算题（共2小题、20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。）1某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25。餐饮收益为客房收益的30。客房运营费用率为35，餐饮运营费用率为55。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。该类房地产的资本化率为10。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示：可比房地产ABCD价格（万元）25200294002380016600净收益（万元年）3000350028002000
试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。2某在建工程开工于2002年4月1日。总用地面积5000m，规划总建筑面积40000m，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价1200元m。该项目的正常开发期为3年，建设费用（包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等）为建筑面积2800元m。至2003年10月1日实际完成了主体结构，已投入50的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为80元m，可出租面积为建筑面积的70。正常出租率为80，出租的运营费用为有效毛收入的30。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3，同类房地产开发项目的销售税费为售价的6，试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2003年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少（资本化率为8，折现率为10）。
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参考答案
三、判断题1√2r