长期筹资而得风险较小属稳健型资本资产结构。
图1
图2资产分析资产中长期投资无形资产和固定资产比重较小波动幅度不大。在流动资产中存货占据相当大的比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长同时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点首先企业会计
f制度规定房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时才能确认收入并结转成本因此房地产企业往往有很大的存货余额其次对于写字楼项目付款方式多为分期付款所以写字楼的销售会给企业带来大量的应收账款。具体到万科除了具有房地产业的特点以外这也是其在近3年的战略扩张中不断增加储备的结果。近3年存货的结构质量有所提高但应持续注意做好存货的管理和销售工作提高资产质量。关于应收账款由于其核心业务是商业住宅所以应收账款在流动资产中比重不大且近两年来有所下降可能是收款工作开展顺利。
负债结构分析①流动负债结构在借款中短期借款占很大部分但近年在资产中所占比重有所降低说明其融资结构变化对短期借款有所控制且短期借款一般采用抵押或担保的方式取得这是短期融资门槛提高的一个必然反应。应付账款比重上升主要由于业务规模的扩大也可能是商业信誉增强使其可以延迟付款或者是可能是其资金周转出现问题应引起重视。②长期负债结构长期借款近年急剧上升说明企业开始注重长期负债的融资方式同时也可以看出近阶段万科对于资金需求的迫切。整体负债结构有从短期负债融资逐渐转向长期负债融资变化趋势。在长期偿债能力的分析中资产负债率反映了债权人受保护的程度是一项重要指标。万科近年来进行了规模较大的股权融资和债券融资但仍保持着的稳健的资产负债率为更大程度地利用财务杠杆提供了空间这对房地产企业尤为重要。
2资金成本与现金债务总额比率图3可见万科的融资成本呈上升趋势。主要原因是国家政策的变化这将是未来行业发展的整体趋势。而现金债务总额比率反映了公司最大的付息能力只要能按时付息就能借新债换旧债维持债务能力。但万科用经营现金来偿还债务的能力不稳定。
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f综上所述金融政策的变化对融资渠道的拓展提出了更高的要求土地政策的变化也进一步增加了房地产企业的资金需求信贷门槛上升、信贷空间收紧是必然趋势。企业面临资金紧张的压力和过度依赖银行信贷即以短期贷款为主的不确定风险有效r