式中:CI现金流入量;
CO现金流出量;(CICO)t项目在第t年的净现金流量;
ft0项目开始进行的时间点;
计算期,即项目的开发或经营周期。财务内部收益率的经济含义是,项目在这样的折现率下,到项目寿命终了时,所可以被完全收回所有的投资。内部收益率也表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率,项目就会面临亏损。因此所求出内部收益率是可以接受的贷款最高利率。将所求出的内部收益率与部门或行业的基准收益率或目标收益率ic比较。当FIRR≥ic时,则认为项目在财务上是可以接受的。FIRR的具体计算用内插公式求:FIRRi1│NPV1│i2i1│NPV1││NPV2│式中:i1当净现值为接近于零的正值时的折现率;i2当净现值为接近于零的负值时的折现率;NPV1采用低折现率时的净现值的正值;NPV2采用高折现率时的净现值的负值;式中i1与i2之差不应超过2。2财务净现值财务净现值(FNPV)是开发项目财务评价中的另一个重要的经济指标。它是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic将各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。其计算公式:FNPVΣ(CICO)t1ict式中:FNPV项目在起始时间点的财务净现值;
fic基准收益率或设定的目标收益率。如果FNPV≥0,说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求,因而在财务上是可以接受的。3动态投资回收期动态投资回收期(Pt)是指项目一净现值抵偿全部投资所需的时间,是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对开发项目来说动态投资回收期自开发投资起始点算起,累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。其计算公式为:Pt(累计折现值开始出现正值的年份1)(上年累计折现值
的绝对值当年净现金流量的折现值)求出的Pt与基准回收期Pc相比较,如果Pt≤Pc,则项目在
财务上是可行的。4开发商成本利润率开发商成本利润率是初步判断项目财
务可行性的指标,其计算公式为:开发商成本利润率(项目总开发价值总开发成本)总开发成本100在计算项目总开发价值是,如果项目是全部销售,则等于扣除销售税金后的净销售收入;当项目用于出租时,为项目在整个持有期内所有净经营收入的现值累计之和。案例篇:某开发商拟在一地块上开发一多层住宅小区,拟售价2200元平方米。
f1销售收入表:
建筑类型多层
单价(元平方米)2200
面积(平方米)40000
销售收入(万元)8800
2成本费用表:
项r