款担保和保险制度。如首付款低于20，借款人可申请联邦住房管理局（FHA）和退伍军人管理局（VA）提供的保险与担保，也可向保险公司购买贷款保险，当借款人违约时，由FHA、VA或保险公司负责赔付。与FHA全额赔付不同，VA和保险公司是差额赔付，通常不超过总贷款额的20。抵押贷款二级市场金融机构放贷后，可以有两种方式处理抵押贷款。一是将贷款保留在自己的资产负债表内，直至贷款被最终清偿；二是将贷款转出自己的资产负债表，出售给其他投资者。采取后一方式处理抵押贷款，便形成了抵押贷款二级市场。二级市场产生原因。第一，资金流动性不足。1927年，美国颁布麦克发登法（McFadde
Act），限制全国性银行，银行不能跨州经营，只能在本地开展业务。发放住房抵押贷款的机构都是地方性银行，这些机构资金规模小，区域分割，无法在全国范围内融通资金，迫切需要建立全国性
f流动机制，解决抵押贷款资金来源问题。第二，存贷款期限错配。从上世纪三十年代始，美国延长了住房抵押贷款期限，一般为20年，甚至达到30年，但用于发放贷款的存款期限却很短，大部分是短期储蓄，导致抵押贷款存贷款期限极端不平衡，产生资产和负债期限错配问题。第三，转移和化解利率风险。1982年前，美国住房抵押贷款都是固定利率贷款，贷款期内利率固定不变，但存款利率则经常变动。固定的贷款利率和变动的存款利率，使贷款机构承担很高的利率风险。特别是上世纪七十年代，美国通货膨胀率很高，存贷款利率出现倒挂，大量储蓄贷款机构倒闭破产，寻求通过二级市场转移和化解利率风险。二级市场参与机构。二级市场的参与机构主要是政府支持企业（GSE）和私营企业，前者主要是房利美、房地美和吉利美，后者主要是金融控股集团和投资银行，如美国国际集团（AIG）、花旗银行、高盛公司、美林公司等。因篇幅所限，本报告重点介绍二级市场中的政府支持企业。其一，房利美。1938年，根据《国家住房法》规定，美国设立了联邦国民抵押贷款协会（FNMA，俗称Fa
ieMae，房利美）。主要业务是购买FHA和VA担保的抵押贷款，增加面向中低收入家庭的贷款供应。1972年，开始购买非政府担保的普通抵押贷款，向一级市场提供流动性支持。1981年，发行了第一只抵押贷款证券。其二，房地美。1970年，根据《紧急住房金融法》规定，设立联邦住房抵押贷款公司（FHLMC，俗称FreddieMac，房地美主要业务是购买普通抵押贷款，也购买FHA和VA担保的抵押贷款。1971年发行以普通抵押贷款为基础的抵押转付证券，1983年r