主要的是看其对客流量的影响
参考答案：×8、在运用收益法评估商品住宅价值时，预期期末转售收益较大。如果选择直接资本化法估价，则选取的资本化率较小如果选择报酬资本化法估价。则选取的报酬率较大参考答案：×9、成本法评估包含土地和建筑物的估价对象的价值或价格时，根据估价对象状况和土地市场状况，应选择房地分估路径求取重新购建价格参考答案：×10、建筑物的折旧可能在项目竣工之前就已经存在参考答案：√11、实际估价中，假设开发法的估价前提由价格类型和价值时点决定，并应在估价报告中说明理由参考答案：×12、标准价调整法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，病搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过分析，利用型计算出各宗被估价房地产价值或价格的方法参考答案：×13、城镇基准地价评估中应根据位置相邻、地价相等、开发程度不同的要求划分均质地域参考答案：×14、评估整个住宅小区的市场价格，其区位状况不应包括小区内建筑物的朝向和楼层参考答案：√15、估价报告使用期限与估价机构和估价师应承担估价责任的期限一致参考答案：×四、综合分析一某商铺共二层，总建筑面积200m2每层建筑面积相等，一层层高6m，二层层高35m。该商铺一年前整体出租，租赁期限为5年，年租金为1680元m2，约定每年租金递增率为3，运营费用率为25。根据调查，同类商铺目前层高35m的一层年租金为1920元m2，二层租金是一层租金的06倍在其他条件相同的情况下，层高6m的一层租金是层高35m的一层租金的125倍该类商铺每年的租金递增率为5，运营费用率为25。该商铺从目前开始计算的10年持有期末转让时的资本化率为6，转让税费为市场价格的6。请计算该商铺目前带租约的市场价格假设该类商铺的报酬率为10。10分答案假定各年的租金收入均发生在年末1租约期内该商铺一年前整体出租，年租金为1680，则目前年租金为1680×1317304元m217304×200×1一2510一31一1341104857521万元2租约期外价值时点层高35m的一层年租金为1920元m2，则一层层高6m的租约期外第一年租金为1920×125×1542917215元m2二层层高35m的租约期外第一年租金为1920×06×15414002632元m22917215×10014002632×1001一2510一51一156110611041077310万元
f3转售转售时，利用直接资本化法计算房地产价值，房地产价值房地产未来第一年净收益资本化率1920×1510×125×1001920×15r