69234m2，其中建设用地面积（净用地）为869167m2，根据地块规划条件和建设单位规划要求，本项目按土地利益最大化原则，规划总建筑面积初步确定为69000m2，容积率为
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f079，符合地块规划设计条件中的容积率＜08要求，同时获得最大的土地利用规模。另根据地块规划设计条件中的建筑限高24米的要求，本项目建筑主体按6层设计，其中12层按商业用房、36层按办公写字间设计。在层高选择上，商业部分层高按45米、办公部分层高按35米设计，总高度约为23米，符合地块规划设计条件要求。按上述规划建设规模，本项目建筑密度为132，满足地块规划条件中建筑密度不高于30的要求；另本项目绿化率按365设计，以满足绿化率不低于35的规划条件要求。232建筑功能根据项目区对商业地产的需求和建设单位开发意向，本项目主体按多层综合体商业办公楼设计，形成一座集办公、商业和写字间为一体的商务综合楼，以充分开发利用项目所处的区位优势和商业价值。根据前述建设规模，本项目总建筑面积为69000m2，结合项目建设单位自用办公区规模和建筑功能定位，本项目综合楼按自用办公区、出租办公区和商业区分为三个部分，其中自用办公区为18400m2、出租办公区为27600m2、商业区为23000m2。另外根据商业物业停车需求，本项目按1个停车位100m2设计机动车停车场，采用地上集中停车形式。233主要建设规模指标
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f根据上述建设规模设计方案，本项目主要建设规模指标如下表所示：规划建设规模一览表
序号1项基础指标总占地面积建设用地面积2建设规模综合楼3456建筑密度容积率绿化率停车位个m2m2m2m2106923486916769000690001320793656906层规划要求≤30规划要求＜08规划要求≥351个车位100m2
160384亩130374亩
目
单位
规模指标
备注
24经营方案
根据￥￥镇城市总体规划和项目区位特点、商业物业需求，结合项目单位经营发展规划，本项目拟建综合楼部分办公区留作自用外，其余办公区和商业用房全部出租，以实现持续经营、获得长期效益。另外根据当地类似物业总体租金行情和项目区位、交通、配套等条件，本项目初步确定办公区平均租金为15元m2天，商业用房平均租金为36元m2天，在实际运营过程中，应结合当地市场供需情况灵活制定租金水平，同时应尽量保持租金水平的相对稳定性，以避免价格水平的较大波动带来的风险。
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f三、建设地点与建设条件
31建设地点
311地块位本项目拟建地点位于￥￥镇东北部，场地北靠109国道、东r