价A代表略低于可能最低中标价M代表每次举牌增加的最小单位价格或者是设定的敏感性或重要性变化值例如100万元变化值不宜过大3根据需要可增加如下测算销售净利率完全成本最高楼面地价最高总地价R1
fR2R3注R代表可接受的销售净利率销售净利率还可以换成其他主要分析指标如投资回报率等二竞争对手分析1主要背景控股股东情况2总资产净资产净利润每股利润3资金状况可能资金来源融资能力资金成本4操作水平主要开发的项目5参与竞争的主要目的进而分析对手拿地的气势是否志在必得三制定策略1分析盈亏平衡点即保本销售时的地价2销售净利率在10时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价也可以通过其他指标分析可接受的地价最终确定最高竞价和投标价3把握以微弱优势取得土地使用权开发权的原则四资金筹措短期集中支付大额资金的保证自筹资金还是向金融机构融资是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议第十部分在新城市开发需要补充的内容一市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况1近三到五年商品住宅市场发展状况开工面积竣工面积销售面积销售额2量值描述市场状况当年市场主要指标土地批租量开工量竣工量销售量销售额供需比个人购房比例平均售价个人信贷额度占销售额比例3各类型产品的市场特征价位区分各档次市场比例发展趋势产品特征分布区域等4各行政区市场比较1量值描述土地批租量开工量竣工量销售量各种档次楼盘的销售比重平均价格等2各区商品住宅分布特征供应量销售量变化和发展趋势等5当地城市近中期规划发展方向描述城市发展规划功能布局基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面6主要发展商情况发展商实力企业性质开发水平前20名发展商最近3年的开工量竣工量销售量销售额销售率市场占有率7热点区域的表述和特征热点产品的表述和特征8客户的购买偏好购买关注的要素9重点楼盘描述二需要完成新城市发展及房地产市场调研报告报告格式及内容另附
f附件1有关宗地情况的补充证明资料和法律文件如各种政府批文权证等2按照万科集团成本核算指导设置科目明细详细列示成本测算过程成本测算可采用两种方法1从预算角度依照当地相关政府政策法规按照成本项目逐项分析计算但要注意万科在规划设计高品质要求下可能比行业一般成本水平增加的因素2根据已做的类似项目的相关数据并充分考虑该项目的特性在此基础上估r