商品住宅小区地下车库权属之谜
地下车库究竟是归小区全体业主共有还是归开发商所有一直是个争论的热点问题，从而引发的诉讼纠纷案例在现实生活中也很多。近期北京市朝阳区嘉润花园业主陈女士将小区开发商及物业公司告上法院，认为地下车库属于小区全体业主共有，因此讨要小区地下车库租金收益，朝阳区人民法院一审驳回程女士的诉讼请求。许多业主对此均不理解。作为商品房业主曾经希望我国《物权法》能将这一问题明确化，但《物权法》出台后却让他们大失所望。《物权法》只明确了地表上公共空间的车位属于业主共有，地下车库（位）的归属却给开发商和业主留下一个可以约定的空间，即建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。从立法目的分析，并不禁止开发商以出售、附赠或者出租等方式处分地下车库（位）。开发商是否有权做出上述处分行为应根据地下车库的功能、投资等进行划分，不能一概而论。一、国家享有小区地下空间的人防工程所有权，使用权归投资者所有。投资者出售人防部分车库（位）使用权时，使用权人不享有车库（位）的产权。商品住宅小区地下人防工程均属于结合地面民用建筑修建的防空地下室。在规划阶段，由人防管理部门根据住宅小区建设规模批准人防工程建筑面积，开发商必须按批准文件修建人防工程。人防工程属于国防资产，按《国防法》第37条的规定国防资产归国家所有，因此结建的人防工程所有权应归国家所有。关于人防工程的使用权，《人民防空工程平时开发利用管理办法》第3条规定，人民防空工程平时开发利用应当坚持有偿使用、用管结合的原则，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。那么谁是人防工程的实际投资者呢？现实中，小区业主很难查清购房款中是否包含人防工程的投资，因此业主主张对人防工程使用权时，因无法收集相关的证据，必然面临举证不能的后果。作为购房业主在接受开发商的确定的商品房单价后，只能通过公摊面积确定是否享有人防面积的共有权利，按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条规定，人防工程面积
f不计入公用建筑面积，因此也就基本否定了业主对人防工程的投资，人防工程的投资人便成为开发商了。事实上开发商是否单独对人防工程投资，因现行法律法规及行政监管规定的不完善，建设成本控制主体是开发商，因此人防工程投资对业主来说是个谜。二、开发商在满足地下空间对环境、安全和设施运行、维护r