房地产企业税收筹划方案
一、房地产企业主要涉及的税种土地取得阶段涉及税种：契税、印花税；开发阶段会涉及税种：印花税、增值税进项税、土地使用
税；销售阶段会涉及税种：印花税（销售方面、广告合同等）、
增值税销项税（含礼品发放的视同销售）（进项税）、土地增值税（预缴）、土地使用税、企业所得税（预缴、年度汇算）、个人所得税（工薪、礼品代扣）、城建税、教育费附加、地方教育费附加、房产税。
尾盘：土增税清算工作、项目毛利清算工作（又叫实际利润与毛利间清算（主要执行2009年31号文））、企业所得税。二、税收筹划的思路1、平时应加强单位的税收管理，规范财务上的税务核算工作：⑴应尽可能取得合法合规且最大税率的票据：如拿地阶段支付
的土地款应取得省级财政行政事业单位单据；施工费、材料费、水电费、油料款、办公用品等应取得（按相关行业的一般纳税的税率取得拿到行业最大的进项）增值税专用发票。能取得专用发票不能用普通发票报销。零散的不方便开取专用发票，应集中或定向采购取得增值税专用发票。2、增值税的税收筹划
f⑴利用增值税的“低纳高抵”空间：建筑材料的增值税税率为16，而房地产销售的税率为10，达到“低纳高抵”的效果；收购苗木等免税农产品进行园林景观建设时，可以根据收购价格的10作为进项税额抵扣，达到“低纳高抵”的效果。（这个思路是没错，案例不够具体详细且有误，苗木不是这样的，请找下度娘）
⑵一般纳税人与小规模纳税人之间的筹划，在不可能得到进项的条件下，可以考虑拆分企业业务（成立子公司或关联企业、也可以外包等其他形式来完成），通过业务来操控财务税收政策，合理的规避部分不利的政策。
增值率判别法：当增值率小于1875时（1875从哪里来？），企业作为一般纳税人的税负小于作为小规模纳税人的税负；当增值率大于1875时，企业作为一般纳税人的税负大于作为小规模纳税人的税负。购货额占销售额比重判别法A16AX16A3当企业购货额占销售额的比重大于8125时，企业作为一般纳税人的税负小于作为小规模纳税人的税负；当企业购货额占销售额的比重小于8125时，企业作为一般纳税人的税负大于作为小规模纳税人的税负。以上情况有个人认为不是很对，如果是小规模的报价能够低于一般纳税人的13以上呢？还有很多企业的实际税负可能还要高或低？你怎么去定这个比例？
f3、土地增值税（1）利用临界点：《土地增值税暂行条例》第八条的规定：纳税人建造普通r