社会概念的考虑。（2）规划设计的可行性分析A．分析在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品时申明类型和特征，是否符合前面提及的规划设计概念和本公司所追寻的各种档次高品质住宅的要求。这主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。B．容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。C土地本身特征对产品设计的影响各考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。D．项目周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。E．周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大
23
f型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行、医院等生活设施对自身配套建设规模和面积做出判断。G．市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制和总价控制原则与产品类型和产品特征设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，并说明如何解决。6项目开发进度安排（1）土地升值潜力初步评估从地理位、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。（2）宗地立即开发与作为土地储备的优缺点分析（3）工程计划工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。（4）销售计划各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现可行性。7项目费用估算（1）成本费用估算说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（即开发成本加开发费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面
24
f表1311所列：
表1311成本估算表
项目土地费用前期工程费基础设施费建筑安装工程费配套费用开发间接费开发成本小计营销费用管理费用总计投资总额万元单位成本（元）
（2）税务分析A．营业税及附加；B．所得税；C土地增值税。上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身使用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操r