地使用权所需条件。D．取得土地使用权的风险及控制，即取得土地使用权存在的不确定因素及解决。（4）土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）A土地性质变更的程序和理由。B土地性质变更的政策支持或障碍。C．土地性质变更需要的工作日。（5）政策性风险评估分析由于城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素而导致项目终断开发、报批报建流程无法完成，项目开发期间土地性质变更受挫而造成前期投入全部或部分损失的可
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f能性判断。（6）总体评价项目开发对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对本公司不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。4项目区域市场调查与分析（1）区域房地产市场状况分析A．区域房地产市场简述形成时间；各档次房地产项目在区域内的分布状况；购买人群变化。B．区域房地产市场各项指标成长状况（近35年）开工量、竣工量、销售量、供需比、平均销售。C区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势（2）区域内供应产品特征A．各档次产品的供应状况B．各档次产品的集合特征（尤其研究与本项目类似档次物业的特征）；C．区域内竞争楼盘状况分析附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配现场图片。
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fD未来23年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型。E．分析：本项目在区域市场内的机会点。F．结论：区域市场在整体市场的地位及发展态势；本项目所在位的价位区间和本项目开发产品的价位区间及产品形式；本项目在区域内开发市场潜力；本项目在开发中的营销焦点问题。（3）区域目标客户群研究A各档次产品目标客户特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）。B结论：本项目目标客户群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。（4）目标定位A市场定位：目标人群特征、来源区域、行业特征；B．产品定位。5项目规划设计建议（1）初步规划设计思路A．概念设计：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。B．主要产品类型：多层、高层，还是连拍别墅或屋顶
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f花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比列。C．节能和环保型建筑材料选用的考虑。D．在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。E如果是大型、超大型项目，地营造大r