提下按照市场规则设计的贷款，吸收了国外银行在产品设计、制度建设、风险管理等方面成熟的经验，具有进行证券化良好的基础。但另一方面，个人住房货款业务开办时间较短，住房抵押贷款规模太小。从发达国家和地区的情况来看，住房抵押贷款余额中占GDP的比重，美国为54、香港地区为31、英国为56、印度尼西亚为5，而据统计，截止到1999年底，我国四家商业银行的个人住房贷款余额为126亿元，占各项贷款比重仅仅为2，占GDP比重仅为15，可见，我国住房抵押贷款的规模是相当小的。由于没有相当规模的住房抵押贷款的积累，难以形成有相似条件的抵押贷款组群，体现不出抵押贷款证券化的规模经济效益，由此约束着我国住房抵押贷款证券化的发展4住房抵押贷款操作上的无序化、非统一性会制约我国住房抵押贷款证券化的发展：形成住房抵押贷款组群的前提之一就是贷款条件等贷款要件的标准化，遗憾的是，据我国的现实状况，银行办理住房抵押贷款还处于试验阶段，未形成全国统一的贷款标准和贷款
f格式，尽管中国人民银行下发了统一的个人住房贷款办法，但各个地方、各个商业银行之间在具体操作上还没有形成全国统一的标准化的住房抵押贷款体系，由此制约我国住房抵押贷款证券化的发展。5中介机构包括SPV、信用评级机构、担保机构等的缺乏和不规范性会制约我国住房抵押贷款证券化的发展：住房抵押贷款证券化具有转移信用风险的特征，所以，必须通过规范和真正符合公平、公正和科学标准的信用评级机构，对这类证券进行调查，评估其风险。资产证券化必须通过特殊目标公司即SPV作为中介机构，使得证券化资产的风险、收益与发起银行的资信隔离，并提高该项目的信用级别，以实现预期目的。但我国目前还未有此类公司的建立。这必然会约束住房抵押贷款证券化的顺利发展。6投资者的结构性缺陷会制约我国住房抵押贷款证券化的发展。抵押贷款证券是一种结构非常驻复杂的证券，大多数个人投资者因难以进行深入的分析和预计而购买热情不高，所以主要依靠机构投资者参与投资。但是，我国机构投资者参与证券市场的领域和参与程度都受到法律的严格限制，如根据保险法的规定，保险资金不得投资于企业证券和资产支持证券，人寿保险金、养老基金等的投资方向和金额也有明确的法律制约。所以，必须培育机构投资者，扩大市场需求。7有关法律制度中存在的一些缺陷会制约我国住房抵押贷款证券化的发展。《商业银行法》没有规定商业银行是否可以通过发行r