我国住房抵押贷款证券化发展模式
随着我国住房制度改革进程的深化，我国住宅产业得到快速发展，购房的热潮导致个人住房抵押贷款的需求量急速上升，商业银行资产负债的短期性与住房抵押贷款资金运用长期性的矛盾日趋凸显；另一方面房地产金融过度依赖银行信贷，融资方式单调，导致房地产投资风险、信贷风险与银行系统风险交织在一起。我国房地产金融市场的落后导致房地产市场处于非理性发展状态。为解决以上矛盾和风险，国内开始借鉴和探讨发达国家相对成熟的金融创新工具住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化是指将流动性较差，但能产生预期资金流的住房抵押贷款出售给证券化特设机构（SPV），由SPV对抵押贷款进行汇总和结构性重组并担保发行可以在资本市场上流通的证券的过程。在市场经济发达国家现已形成大规模的住房抵押贷款证券化市场，对住宅业的发展、住房自有率的提高以及金融风险的防范与化解产生了重大而深远的影响。因此，借鉴先进经验，对我国房地产金融业的健康发展有着重要意义。
一、国外及香港特区MBS经验
（一）美国MBS经验。住房抵押贷款证券化起源于美国，是最典型的模式，与20世纪六十年代以来美国房地产市场的迅速发展是密切相关的。住房抵押贷款证券化过程包括三个主体：原始发起人（原始权益人）、特设机构（SPV）、投资人。其主要运作过程如下：（1）由住房抵押贷款机构（如商业银行、住房储蓄机构）充当原始权益人将自身的抵押贷款重组剥离出去，组合成抵押“贷款池”，以合同或协议的方式出售给美国设立的三大（准）政府机构（SPV），SPV通过“真实出售”获得该资产的所有权。（2）由于住房抵押贷款一般来说期限长、价值大，抵押人的违约、拖欠等因素会给投资者带来损失。因此，需要对资产进行信用增级，包括政府信用担保和私人机构进行的信用增级两种途径。（3）通过信用评级机构以评估、担保、保险等形式进行信用评级，并且跟踪监督，保证证券的安全度。（4）SPV发行并向投资者销售抵押支持的证券，SPV按合同规定保证收入现金流首先偿付投资者本息。（5）最后由原始发起人对抵押贷款组合进行管理，收集证券化抵押债券所产生的现金流，通过中间的托管行服务人员交付给SPV的受托管理者，再由该受托管理者向投资者支付利息。以美国为代表的较早发展成熟房地产金融市场的国家基本上都遵循了“政府市场合作”的模式，虽然市场力量比较突出，私人金融机构充分发展，但政府介入金融市场仍然r