的长远角度出发，如何利用本项目独特的一体化优势，制定出创新的经营模式及观念，营造出精品项目，充分运用项目规划特色，形成具竞争力的市场优势，给投资者充足信心。经营布景、经营模式、开业时间、项目包装、建筑规划设计、物业管理、开业后经营推广等方面需细致研究制定。
比起住宅、写字楼来说，商业物业的营销过程更像是一个“人”字，一个需要靠两条腿来走路的“人”销售与招商是其不可或缺的两条“腿”。“市场调研→定位策划→规划设计→营销推广→招商策划→经营管理”的常规操作程序对于一些动辄万平方米以上的“”们来说早已不再适用，前期招商与后期经营两个重要环节应提前至商业规划设计之前进行，盲目“筑巢引凤”只会等白了少年头而空悲切。
没有一成不变的定律，只有准确的调研与创新合理的差异化定位，才能创造“星火燎原”的商业营销奇迹；文化城、生态、风情走廊、景观商业、品牌宫殿以及拉斯维加斯……理性与感性；务“实”与务“虚”的完美结合这便是商业地产营销的永久魅力所在；做一个靠两条“腿”走路的人则是商业物业策划中最简单又最复杂的原理之一；而“人气”，则会令你、我及开发商、经营商永远充满了生机与活力！“人气”是商业物业营销并经营成功的“命门”。常住人口与流动人口数量及其收入水平、消
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费结构、消费取向等商业人气指数的研究则是商业定位策划的关键。
操作步骤项目定位策略
商场开发的第一要素是“地段”，第二要素是定位。商业地产的成功开发不仅仅看地头，最主要的应该看好整个商场的市场定位和经营主题，经营定位能否与周边消费群的层次吻合。有八成半以上的人买商铺是为了投资，整个商场的定位和经营将直接影响到投资者的投资回报。
一、目标市场定位
、目标区域定位。
主要是对周边商圈区域范围的分析。所谓商圈范围，简单讲就是商场吸引顾客的
空间范围。
、目标消费群定位。
在商圈范围确定之后，便可对整个辐射商圈的消费者进行市场细分，并确定目标
消费群。
单纯购物已难满足需要。
商场的基本功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人们消费水平的提高，单纯
的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费
已成为一种趋势，因此，不少商场在主营零售业的基础上，r