解析新会计准则中投资性房地产核算的内涵
摘要财政部会计准则委员会颁布了《企业会计准则第3号投资性房地产》并于2007年1月1日起开始实施。我国新颁布的企业会计准则提出了投资性房地产的概念并对投资性房地产的确认、计量和披露等问题进行了规范。本文对准则中涉及的投资性房地产的概念、类型特征新准则与原行业会计核算办法的差异比较投资性房地产对税收的影响以及新准则投资性房地产会计核算的理论内涵与实践应用问题进行了解析。关键词投资性房地产的特征新旧会计准则比较会计核算应用
一、投资性房地产的概念及特征
所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产业务是一种经营性活动。投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素有关但目的是为了增值后转让以赚取增值收益也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。根据税法的规定企业出租房地产、转让土地使用权均视为一种经营活动其取得的房地产租金收入或土地使用权转让收益应当缴纳营业税如土地使用权转让增值额达到法定标准的还需缴纳土地增值税。按照国家有关规定认定的闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。在我国实务中持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少。
二、新准则与原行业会计核算办法的差异比较
投资性房地产准则与《企业会计制度》有关规定相比主要差异如下一要求单独核算和反映投资性房地产
f原制度不要求单独核算投资性房地产相关资产作为固定资产或无形资产核算新准则将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映与自用房地产和作为存货的房地产加以区别从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。二适度引入了投资性房地产公允价值后续计量模式原则制度对于投资性房地产的后续计量只允许在满足特定条件的情况下可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。首次执行投资性房地产准则时应当根据投资性房地产的定义对资产进行重新分类凡是符合投资性房r