元，在全市范围内，处于中等水平，有较大的提升空间。漯河市整体房价目前集中在30004000
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f元的关口，需要一个品质较高的项目突破4000元的瓶颈，来带动漯河整体房价上4000元。
按照房价正常发展的趋势，以及沿河景观呈现在市民眼前，预计到明年下半年，本项目开盘阶段，区域房价将达到4000元以上。
经调查分析，选择在此置业的客户群体主要为有一定经济基础、有改善性购房需求的企事业单位职工、私营企业主，购房用途多为自用，为改善目前的居住环境。目前漯河新区通过圈地提升城市核心经济增长竞争优势，政府吸引国际食品巨鳄来漯河投资，例如可口可乐、康师傅、旺旺等，来打造城市名片。本项目可依赖这些新兴食品企业、食品研发基地的高管及召陵新区市政机关的领导，通过沙滩浴场来吸引市民，我们所面向的客户不仅仅是漯河市民，更多的是企业高管、收入很高的外地人。
第三部分项目SWOT分析
一、地块SWOT分析1、优势
A、随着城市框架的拉大和向东开发，地块升值潜力很大；B、交通方便，自然生态景观好。2、劣势A、生活配套设施不足，规划及外观环境较差；B、周边有很多竞争楼盘，不利于做项目品牌和后期无业管理。
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f3、机会A、漯河城市发展迅速，城市凝聚力和影响力逐步提升，促进房
地产的快速发展；B、地块尚未启动，物业形态及产品配比具有可塑性，可根据市
场及客户随时调整策略。4、威胁
A、周边环境的开发，规划合理，多个实力开发商进驻，未来竞争格局态势明显，对本项目产生一定影响；
B、房地产调控政策进一步增强，政府对房地产采取适度打压，以保持长期持续稳定发展，房地产新政策随时都有可能出炉。5、综合分析
本地块最核心的优势和机会在于地段价值和景观环境，通过专业手段对地段价值的挖掘，投资与地段价值相匹配的产品，进而提升项目的产品价值，树立可信、适宜居住的项目品牌形象，以吸引客户群。
二、项目分析总结根据上述SWTO分析，项目可以以自身规模及景观绿化带为基
本立足点，从而弥补周边配套设施的不足，寻求楼盘差异化，确立项目市场地位。
本项目在以自身景观优势作为卖点的同时，应着手打造另外一个卖点：区域性商业中心。由于项目所在区域为生态居住示范区，目前区域内尚无配套商业，对于本项目来说，这是一个良好的契机，另外一方面，增加持有型物业，可有效规避增值税。基于未来区域内的高
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f端客户群体，建议开发57万的大型商业中心，配合r