的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。
2009珠江三角洲区域
主营业务收入2703
净利润比例3716
结算面积比例2508
长江三角洲区域
3238
3646
2606
京津以及地区其他
3201858
1877760
36341252
2期间费用分析期间费用是企业降低成本的能力与技术水平产品设计规模经济和对成
本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3年间销售增速仍保持上升态势除市场销售向好外还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见管理费用的增长幅度不小良好的管理关固然是企业发展的核心但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此万科在存在大量借款的情况下其财务费用却为负数管理层应注意提高资金利用效率。
年份主营业务利润营业费用管理费用
各项目增长幅度表
20062007
20072008
5701
3904
6648
5599
4317
048
20082009567941834282
3主营业务利润及利润构成分析主营业务利润率分析由下表可见0609年销售毛利率逐渐增长。07年根
据市场供需两旺房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期企业调高了部分项目的售价项目毛利率明显增长。08年净资产收益率为近年来最高点效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入具有稳定性和较强的抗风险能力抹平了行业波动带来的影响。
年份销售净利润销售毛利润
20068362009
2007852251
200811452575
200912792872
利润构成分析由上表可见万科主营业务利润呈上升趋势其中房地产业
f务为其主要来源毛利率保持稳定的增长态势而物业管理业务获利能力有待加强。2006年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。
4盈利能力指标1资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升趋势见下表。说明企业盈利能力不断提高。
年份资产净利率净资产收益率
20064651131
20075131153
20085651426
20096141625
2经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动幅度较大说明现金流缺乏稳定性存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致因此万科应加强现金流的管理降低市场风险提高运作效率保证业务开展的灵活度。例如08年加强对项目开发节奏的管理加快销售对不同的采用不同的租售策略进一步消化现房库存加快项目资金周转速度09年贯r