美国住房金融制度及对我国的启示
张其光《人民论坛》（2010年第20期）
美国次贷危机的爆发与美国住房金融体系设计密切相关。比如向收入水平低、信用等级差的借款人发放抵押贷款，对贷款审核不严，政府监管缺位，衍生品发行机构负债过度等。中国须吸取美国教训，大力发展公共租赁住房，加快完善住房公积金制度，切实防范住房金融风险。2007年2月，美国爆发次级抵押贷款危机（以下简称“次贷危机”），很快波及金融市场和股票市场，并迅速从美国向全球扩散，从虚拟经济向实体经济蔓延，酿成严重金融危机和经济危机。本文从美国抵押贷款一级市场和二级市场入手，介绍美国住房金融制度和次贷危机的成因与影响，总结美国发展住房金融的经验教训，并提出改进我国相关工作的对策建议。抵押贷款一级市场美国住房金融体系由抵押贷款一级市场和二级市场两部分组成。一级市场是购房者与贷款机构签订合同、借入资金的各项活动总和。一级市场发展过程。抵押贷款一级市场发展于上世纪三十年代。1929年大萧条爆发，美国政府为应对经济危机，解决居民住房问题，先后制定了《联邦住房贷款银行法》、《有房户借贷法》、《联邦住房法》等多项法案，建立了联邦住房银行系统，向储蓄贷款机构提供低成本资金支持，并建立了联邦存款保险制度和住房贷款担保制度，有效解决了抵押贷款资金来源和风险管理问题，为一级市场发展创造了良好的制度环境。从上世纪五十年代开始，储蓄贷款机构迅速扩张，市场份额超过一半。储蓄贷款机构资金来源主要是1～2年的短期存款，资产主要是20～30年的固定利率贷款，存在借短贷长的期限错配问题。七十年代，美国经济陷入“滞胀”困境，1980年通货膨胀率达到136，市场利率急剧上涨，受“Q条例”限制，储蓄贷款机构陷入“脱媒”困境，大量储蓄贷款机构破产，逐步淡出一级市场。进入九十年代，通货膨胀率下降，资金利率随之下降，住房需求增加。互联网技术迅猛发展，金融机构普遍采用了信息化贷款评分系统，实现了贷款审核的自动化，降低了地区之间的空间约束。抵押贷款工具的标准化，促使抵押贷款银行迅速发展，目前已占一级市场的50以上。截至2008年年底，美国一级市场抵押贷款余额147万亿美元，占美国国内生产总值的102，占金融机构资产总额的103。抵押贷款审核。购房者选择贷款发放机构后，贷款机构需对购房者资信状况进行评估，评估主要考虑三个因素：一是贷款收入比率每月偿还本金额、支付利息、物业税和住房保险之和r