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不动产的营业税。
f根据财税(2002)91号规定,纳税人以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担风险的行为,不征收营业税。纳税人转让股权的,也不征收营业税。
实际操作中要注意:交易双方要签订投资合同,而且投资与股权转让之间必须有一个足够长的时间间隔,否则,时间过短,会被税务机关按实质重于形式原则将该业务认定为销售不动产。
3销售商品房促销活动纳税筹划销售商品房业务中要灵活选择更优的促销活动来达到降低营业税税负目的,将赠送汽油费、旅游和物业费优惠等实物赠送转化为直接折扣。若在销售商品房同时赠送实物和劳务涉及营业税的视同销售,等于发生了混合销售行为,故需要把赠送的实物和劳务的价值合并到房屋的销售收入中去,一并缴纳营业税。如将直接折扣体现在开具的销售发票中,由于是折扣销售房产,根据《营业税暂行条例实施细则》第15条规定,房地产企业是可以按照扣除折扣后的的价款作为计税营业额的,可以少负担一部分营业税。如某企业实现销售收入100万元,方案一:送出5000元加油卡和优惠物业费5000元;方案二:公司采取1折扣方式销售,直接赠送1万元折扣,且将折扣反映在同一张销售发票上。方案一应纳营业税(1000505)5505万元,方案二应纳营业税(1001)5495万元。这两种不同方式的优惠给顾客带来的优惠金额是相
f同的,但由于赠送实物转化成直接折扣能够为企业节省营业税金01万元。
三、房地产开发企业土地增值税税收筹划策略1利用避税临界点进行税收筹划按照《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20的,免征土地增值税。若增值额超过扣除项目金额的20时,应就其全部增值额计税。另外,税法还规定,对于纳税人既建造普通标准住宅又做其他房地产开发的,应当分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不适用这一免税规定。根据上述规定可以看出,房地产开发企业应将普通标准住宅和其他房产分开核算。设房地产销售收入为x,设不含息建造成本为y,可以推倒出(x(13y0055x))(13y0055x)20时,x167024y,即当增值率为20时,销售价格是建造成本的167024倍,当x〈167024y时,增值率〈20,根据税法规定,免交土地增值税。故销售房地产定价时,要特别注意,建造的普通标准住宅增值率处于20临界点左右时,企业更应加倍关注,此时可以通过降低销售价格的方式使增值率控制在20以内,达到r
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