般是在筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断得出的19房地产的有租约限制价值等于A无租约现值价值减承租人权益价值B出租人权益价值加承租人权益价值C无租约现值价值减出租人权益价值D出租人权益价值减承租人权益价值【答案】A【解析】本题考查的是出租人权益价值。出租人投益价值也称为有租约限制价值，无租约限制价值出租人权益价值承租人收益价值，所以有租约限制价值无租约限制价值承租人权益价值。20运用市场提取法求取的报酬率可能与估价价对象未来收益风险不完全一致，其根本原因是。A能够获得的交易实例数量较多B所取得的报酬率是利用过去的数量求取的c利用试错法和内插法求取报酬率时存在计算误差D可比实例采用了典型买者和卖者的期望报酬率并进行适当调整【答案】B
f【解析】本题考查的是报酬率的求取方法。市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑巾过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。21某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12，土地使用年限为30年，土地报酬率为6，该房地产的价值为万元。A48999B49553C69553D80000【答案】C【解析】本题考查的是剩余技术。建筑物年收益额建筑物现值x建筑物的资本化率200×1224，那么土地的年收益额602436土地的价值36×PA，6，3038×16×11163049553。合计，房地产价值2004955369553万元24通过房租求取房地产净收益，不应扣除。A空置损失B房产税C房屋折日费D房屋保险费【管塞】C【解忻】本题考查的是净收益的测算。运营费用是指维持房地产正常
f使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。26下列引起房地产贬值的因素中属于功能折旧的是。A写字楼层高偏低B厂房受酸雨腐蚀C住宅库存量过大D在建工程基础不均匀沉降【答案】A【解析】本题考查的是建筑物折日的含义和原因。功能折旧也称为无形损耗，是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能不足或过剩的原因可能是科学技术进步，人们的消费观念改变，过去的建筑标准过低，建筑设计上的缺陷等。29关于假设开发估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法，错误的是。A开发经营期可分为建设期和经营期B建设期的起点与开始经营期的起点相同c经营期可具r