得土地使用权的风险及控制取得土地使用权存在的不确定因素及解决四土地性质变更的评估已经是商品房用地可以不写1土地性质变更的程序和理由
f2土地性质变更的政策支持或障碍3土地性质变更需要的工作日五政策性风险评估城市规划限制或更改突发性政策等政府因素导致项目中断开发报批报建流程无法完成项目开发期间土地性质变更受挫从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断例如优诗美地二三期北京中关村建设停建所有区内住宅等六总体评价对各项法律手续和程序的可操作性合法性风险的可控性进行评价如签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑部分或全部条款存在的不确定性因素的控制不利不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等第三部分市场分析一区域住宅市场成长状况1区域住宅市场简述◇形成时间◇各档次住宅区域内分布状况◇购买人群变化2区域住宅市场各项指标成长状况近35年◇开工量竣工量◇销售量供需比◇平均售价3区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势二区域内供应产品特征1各档次产品供应状况2各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征◇平均售价◇开发规模◇产品形式◇平均消化率◇平均容积率◇物业在区域内分布特征3区域内表现最好个案状况附图项目周边楼盘个案分布图其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片4未来23年区域内可供应土地状况产品供应量和产品类型5分析本案在区域市场内的机会点6结论◇区域市场在整体市场的地位及发展态势◇本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式
f◇本案在区域内开发市场潜力◇本案在开发中的营销焦点问题三区域市场目标客层研究1各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上2结论本案目标人群的区域来源行业特点产品力的偏好购买方式和主要的关注点诉求点四目标市场定位及产品定位1市场定位2目标人群特征来源区域行业特点3产品建议第四部分规划设计分析一初步规划设计思路1设计概念产品体现的主题思想主要设计风格设计特点2主要产品类型多层高层还是联排别墅或屋顶花园顶层复式等其他类型及不同类型产品的比例3节能和环保型建筑材料选用的考虑4在所在城市中生产新型别具一格产品的可能性5如果是大型超大型项目对营造大社区概念的考虑二规划设计的可行性分析1在既定容积率净用地面积住宅面积配套公r