万科房地产项目投资可行性分析报告
f1总论
2007年5月10日，在公司领导要求下，对扬州市“珠宝城”项目（以下简称：本项目，仅提供了资料），进行编制了本次投资评估报告。
本项目选址在吉林省扬州，“珠宝城”小区改造工程，东至解放路；西至胜利路；南至环城街；北至和平街；占地1310万m2。其中居民房屋及道路占地11万m2，胜利小学占地21万m2。拆迁户1576户，拆迁房屋面积72744万m2，（有照70944万m2，无照018万m2）分三期建设，其中一期：南环路以南、春光路以东、公伊路以西、苇子沟农田以北，动迁户185户，建筑面积5626万m2，电线厂１2375万m2，学校35万m2。
资料显示：胜利小学及电线厂改制动迁完成后，方可进行该项目的整体开发，该项目为拟建设用地，待动迁完成后，将依法按照程序实行招标、拍卖、挂牌进行出让。
扬州类似本项目物业现价格水平，为单价：1250元m2。扬州市区面积32平方公里，人口26万。近几年来，投资20多亿元人民币，用于旧城改造和完美城市总体功能。数据表明，扬州为吉林省县级市，房产开发还处在刚刚起步阶段，人口仅26万，城市规模较小，直径仅有56公里，开发的物业具有规模的还没有，房屋交易还处在仅有的公房的基础上，物业价格还较低，本项目地理位置在环城以南，为旧城改造项目，需要大量的动迁同时，还要对电线厂及胜利小学进行置换，存在很多的不确定性。原项目是上海星房地产开发有限公司进行开发的，目前资料里无法显示项目进行的程度如何。建议对本项目深入调研分析后再作决策。
本项目自2002年开始筹划，2006年正大集团曾经注资5000万元，半年后决意退出，同时，项目融资银行催讨贷款，项目前景值得深思，同时，本项目在市场、政策、财务等方面亦面临投资风险。
f2项目概况
本项目位于江苏省扬州西南，江阳西路与润阳中路一带，共分为9个地块，编号依次为0109地块，规划红线内总面积544亩。其中，0105地块紧邻江阳西路，规划为商业用地，总面积约262亩，使用年限40年；0609地块位于0105地块的南部，有规划道路分隔，规划为工业用地，总面积约282亩，使用年限50年。
本项目修建性详细规划尚未获得扬州规划局的最终批复，按照设计图纸的统计数据，本项目建筑面积及分布如表21所示：
表21土地及建筑面积汇总表
地块
工程名称
01
02
03
0405小计
06
070809小计合计
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