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营性收入,如车位租金、会所经营等),就可以达到盈亏平衡。
就直接成本而言,在其他条件不变情况下,直接成本上升30时,也能保持盈亏平衡。
第十章社会评价
项目对社会的影响分析
房地产项目不同于一般的投资项目,它关系到民生问题,而且投资额大,牵涉广泛,对社会、经济、环境的影响巨大。本项目具体影响在如下方面:
1、引进先进的住宅开发理念,推动衡阳市房地产业的发展。衡阳市房地产近年来发展很快,但由于起步较晚,大多数房地产开发商品牌意识较差,不考虑当地环境、气候条件,房地产开发从住居习惯和开发原则上都生搬硬套其他地区经验,造成了房地产产品同质化严重。2、开发精品社区,提高住户的人居水准。本项将从产品定位、设计施工、材料采购、配套完善、市场推广、客户服务和物业管理等各个环节进行全方位的质量控制,将高标准高品质的建设理念融入到楼盘定位设计当中,力争开发出一个高档次的精品住宅小区,进一步提高客户的人居水准。
风险分析
1、政策风险。此类风险主要有土地使用制度、住房制度、建筑管理制度、国家与城市的产业政策等。近期国家对房地产各项政策变动频繁,宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温,其中有的政策对房地产开发产业影响深远。
2、市政配套风险。城市的供水、排水、供电、供气、通信、交通道路、环保等市政配套与房地产开发的关系极其密切。而市政建设是根据城市的总体发展规划有步骤、有计划的进行的,如果市政配套设施不能满足房地产开发项目的建设,将会大大提高本项目开发成本和开发进度。
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社会评价结论
通过社会评价和风险分析得出:本项目建成后,不仅给发展商带来可观的投资回报,给政府带来大量的税收,取得显著的经济效益,又能安置好住户,改善和提高居民的居住生活条件和环境,为政府排忧解难,在承担社会责任的同时也会对当地发展产生积级的影响。
第十一章研究结论与建议
可行性研究结论
1、市场分析结论通过对当前宏观经济形式、衡阳市房地产市场的调查和分析,综合本项目特点,本项目各项基础条件已经具备,市场进入时机也已经成熟,符合国家相关法规、政策规定,经济效益和社会效益显著。2、经济分析结论通过财务评价分析,项目全部投资财务内部收益率为,大于基准收益率10;财务净现值为3万元,大于0;静态投资收回期为年,动态投资回期为年,充分说明项目投资收益率高,经济效益好,清偿能力强r
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