浅谈房地产估价方法的运用
【摘要】房地产要根据房地产的具体情况及其特点，选择相应的评估方法进行评估。本文主要通过市场比较法、收益法、成本法、假设开发法之间的概念、适用对象等进行比较，来揭示房地产估价方法具体应用的注意事项。【关键词】房地产市场；房地产估价方法；
f一、前言
房地产业是我国第三产业的重要组成部分，2011年，两会精神再度定调中国房地产大势，掉控力度显示政府稳定楼市之决心，保障房政策坚定推行让居者有其屋的梦想触手可及。无论市场如何变迁，房地产市场作为我国经济的中流砥柱，对发展发展我国经济、提高人民的生活水平起着举足轻重的作用。同时，房地产也是和居民的生活和工作息息相关，是社会生产和生活不可缺少的要素之一。而在房地产市场中，对房地产估价又是一不可忽视的程序。因此，本文就房地产估价方法存在的问题及解决方法进行了初步的论述探讨。改革开放以来，我国房地产业迅猛发展，逐渐成为我国第三产业的重要部分。2011年上半年，我国房地产市场在“国八条”及相关政策的调控下发生了一些变化。销售方面：全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长129，增幅比去年同期减少25个半分点。其中，全国商品住宅销售面积增长211，办公楼增长89，商业营业用房增长186；开发投资方面：全国房地产开发投资26250亿元，同比增长329，其中住宅投资18641亿元，增长361，占开发投资比重的17，商业营业用房投资增长366，占开发投资比重的1199，是上半年投资增长最快的分物业类型。办公楼投资同比增长262，增幅最小。不过总的来说，我国房地产市场是平稳中求发展。面对如此波动的房地产市场，房地产估价行业深感压力很大。这同时也给房地产人员提出了更高的要求，即科学合理的运用估价方法分析影响房地产价格各个因素，客观合理的评估房地产的价格。科学实用的估价方法必须具备两个条件：既要有科学的理论依据，又要能反映现实交易行为。房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑以及房地合一的复合房地产。另外，房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。
二、市场法
1、概念及运用市场法是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求r