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昆明写字楼市场调查报告
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目
壹、序言贰、昆明写字楼的发展过程昆明写字楼的发展过程写字楼叁、昆明写字楼的分布情况昆明写字楼的分布情况肆、昆明写字楼产品分析1、写字楼与商住楼的比较分析写字楼与商住楼的比较分析2、昆明写字楼存在问题和特征
录
伍、昆明写字楼市场供需关系分析1、总体需求特征、2、昆明在售写字楼分析昆明在售写字楼分析3、昆明写字楼潜在供应昆明写字楼潜在供应4、昆明在售、未来写字楼供应情况昆明在售、昆明在售5、案例分析陆、昆明甲级写字楼需求预测柒、总结
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一、序
言
写字楼的发展和城市经济的发展息息相关。写字楼作为经济活动的一种载体，同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品，其价值取向则来自于整个城市的经济发展水平，经济的发展方向和速度，会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动；而针对不同城市区域市场，城市的区域特征、及其区域经济结构、产业结构将会形成不同需求特征的写字楼市场。昆明的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素，就目前写字楼市场需求状况来看，主要的需求对象是中小企业或创业群体，从而导致整体写字楼市场定位较低。从产业结构特征来看，昆明主要发展二、三次产业，云南地处西南，经济发展相对落后，并且属于旅游大省，服务业及商业贸易发展日益频繁，政策环境不断改善，一批中小企业迅速发展起来，市场对办公物业的需求增大。随着昆明城市规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升，市场对高端写字楼物业的需求将增大，同时个性化商住办公产品也将不断涌现。
二、昆明写字楼的发展过程
根据昆明市房地产开发协会统计调查显示，昆明市内的高层、小高层建筑中，建设于上世纪六十年代的有4幢，七十年代的有10幢，八十年代的有50幢，而建于九十年代以后的高层建筑则超过了660幢。在这些高楼大厦中，写字楼占了较大份额，总建筑面积超过40万平方米。
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回顾昆明写字楼市场，大致可分为四个阶段：1萌芽阶段19941997年，昆明开始出现了用于办公的写字楼和商住楼开始租赁和销售如攀昆大厦和关上鸿城花园（鸿城广场）。2膨胀阶段19971999年开始，为了迎接世博会的召开，昆明掀起一轮大规模旧城改造热潮。酒店、写字楼全面开花，市场迅速出现了一批专r