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经他人授权而出租房屋的,非法转租的次承租人不能享有房屋的优先购买权。
2、必须以合同存续期间为前提。若租赁合同尚未成立,租赁合同已经解除,
f承租人不能享有该项权利。
3、承租人应在合理的期限内行使。《意见》第118条规定:出租人出卖房屋应当在提前三个月通知承租人,《条例》第11条亦有相应规定。从而我们可以看出,如果承租人在收到出租人通知三个月后没有购买该房屋的意思表示,那么他的优先购买权就丧失,当然在三个月内只要未作出放弃购买的意思表示,出租人不得在该期间内将房屋卖与他人。有的学者认为,结合《合同法》第230条的规定,以10天或7天为宜。笔者认为,在目前法律法规没做出修改时,仍应以三个月为准,且合同法第230条规定,并未否定《解释》和《条例》的相关规定,依照三个月的期限,可使承租有充分的考虑及准备时间,这样既能兼顾出租人的利益,又能兼顾承租人的利益。且既然出租人愿意将其所有房屋的对外租赁,就应由其承受可能的不利后果。
4、必须在同等条件下购买为前提。在不相同的条件下,承租人不能享有优先购买权,对此问题司法实践中没有争议。那么何为同等条件,即同等条件的内涵是什么?在我国的审判实践中,存在两种主流学说:一为绝对等同说,认为这里的等同应为绝对相同或完全一致,笔者认为这种观点在适用中过于严格,尤其当其他买受人所提供的条件(如提供某机会)承租人不能做到,但承租人可以多付金钱的办法来弥补这些附加条件的不足时,则不能苛求承租人提出的条件必须与其他买受人完全一致。二为相对等同说。持此观点的人认为,承租人购买条件与其他买受人大致相同,即为”同等条件”。这种观点在适用中的伸缩性过大,难以具体操作。王利明先生认为,优先购买权是指优先购买权人在支付同等价格的条件下,享有优先购买标的物的权利,即同等条件主要是指价格相同。笔者认为除此之外,也应适当考虑支付方式,即第三人承诺一次性付清,则优先购买权人不得要求付款或分期付款,总之,在审判实践中,同等条件主要是指价格一致,还应兼顾付款方式等其它条件,以优先购买权的行使不损害出租人的利益为原则。
四、房屋优先购买权的限制
以一般的买卖方式出卖租赁房屋的,承租人完全可以享有优先购买权,如果出卖人以拍卖方式转让房屋时,承租人能否享有优先购买权呢?根据《拍卖法》的规定,拍卖是拍卖人以公开竞价的,将拍卖标的物转让给最高应价人的方式。出卖人以拍卖方式出卖房屋,在拍r
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