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万科地产
项目全程策划流程
一、市场调研:
1,前言本次市调的背景、动机、运用手段、目的等;2,市场分析:(1)当前市场分析(开发总量、竣工总量、积压总量)(2)区域市场分析(销售价格、成交情况)3,近期房地产的有关政策、法规、金融形势4,竞争个案项目调查与分析
5,消费者分析:(1)购买者地域分布;(2)购买者动机(3)功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式)(4)购买时机、季节性(5)购买反应(价格、规划、地点等)(6)购买频度6,结论
f二、项目环境调研1,地块状况:(1)位置(2)面积(3)地形(4)地貌(5)性质2,地块本身的优劣势3,地块周围景观(前后左右,远近景,人文景观,综述)4,环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安)5,地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地块的直入交通)6,公共配套设施(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店)7,地块地理条件的强弱势分析(SWOT坐标图、综合分析)
三、项目投资分析1,投资环境分析(1)当前经济环境(银行利息、金融政策、开(2)房地产的政策法规(3)目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效
f益)现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)
2,土地建筑功能选择(见下图表)3,现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)4,土地延展价值分析判断(十种因素)5,成本敏感性分析(1)容积率(2)资金投入(3)边际成本利润6,投入产出分析(1)成本与售价模拟表(2)股东回报率7,同类项目成败的市场因素分析
四,营销策划(一)市场调查1项目特性分析(优劣势判断,在同类物业中的地位排序)2建筑规模与风格3建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等)4装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、
f消防、通讯)5功能配置(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等)6物业管理(是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等)7发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质)8结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整)
(二)、目标客户分析1、经济背景
经济实力行业特征……公司(实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业)家庭(收入消费水平、付款方式r
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