授权，依照行政法规，为实现社会公共利益所采取的强制性措施，两者的权利来源、主体、强制力、普遍性等，都有明显的不同。《物业管理条例》第四十六条规定“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或依法处理”。房屋规划管理、安全管理、异产毗连房屋管理等都属于行政管理范畴，其管理职能在政府主管部门，不在物业管理企业。因此，物业管理企业发现这类问题，应当在制止的同时，向相关行政主管部门反映，不宜直接行使行政权利。其次，业主和物业管理企业通过签订物业服务合同，形成了物业管理企业提供服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种典型的民事行为。因此，对
5
f于部分业主涉及到安全，影响相邻业主权益和物业正常使用行为的约束，应当在《业主公约》里予以明确（《业主临时公约（示范文本）》第十八条）。未约定的，物业管理企业应把个别业主的相应行为提交业主委员会，由业主委员会组织全体业主讨论，采取少数服从多数原则，对相应行为提出处理意见。在一定条件下，如果个别业主的行为侵害了公共利益，物业管理企业可依照全体业主的授权，行使约束个别业主不当行为的管理权。但是当个别业主违反《业主公约》或不服从业主委员会意见的，可依照《业主临时公约（示范文本）》第三十二条，由相关业主提出诉讼，而不宜由物业管理企业将业主告上法庭。分析与点评：在我们公司管理的小区，也存在上述的问题或类似的问题，如封阳台的问题。按照《物业管理条例》的要求，我们要做的工作有三个：一是告知，二是制止，三是报告。在做这三项工作是，务必要进行取证工作，以作为日后追诉的有力证据。但在制止过程中，达到什么样的程度，法规没有规定，但是有一点是明确的，就是物业公司没有行使强制措施的权力，这也是我们在工作中要留意的。物业服务收费两种方式的比较研究一、物业服务的两种计费方式《物业服务收费管理办法》第九条规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。包干制和酬金制是两种不同的计费方式，下面简要介绍两种计费方式：1、包干制包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行包干制时，物业服务r