存款或应付账款等3931434万元
综上所述,就万科某项目的主体建筑安装工程成本而言,营改增之前项目主体开发成本为3931434万元,而营改增之后项目主体开发成本减少为3541832
f万元,项目主体开发成本下降389602万元。这一部分进项税也将用于房地产销售销项税的抵扣。
虽然在营改增前后房地产企业在收入确认时均要进行相应的涉税会计处理,但是其涉税会计处理的方式却不尽相同。在营改增之前,房地产开发企业应就其收取的购房款按照5的营业税税率全额计征营业税,而在营改增之后,企业实际收取的购房款为增值税含税价,此时应当换算成不含增值税的价格后按照11的增值税税率计征销项税。
例如,万科某项目预计能够收到的售房款全额为113928万元,假设收入一次确认的条件下,营改增之前全额确认的收入为113928万元,计提的应交营业税金额为113928556964万元。相应的会计处理为
借银行存款等113928万元贷主营业务收入113928万元借营业税金及附加56964万元
贷应交税费一一应交营业税56964万元营改增后,万科收到的售房款为含税价,由于增值税属于价外税,此处应当以不含税价后作为收入确认的基数,即营改增后A房地产开发企业应确认收入为11392811110263784万元,同时确认增值税销项税额10263784111129016万元。其具体会计处理如下借银行存款等113928万元
贷主营业务收入10263784万元应交税费应交增值税销项税额1129016万元
综上所述,营改增后,房地产企业会计核算复杂程度有所上升,不仅涉税会
f计科目有很大数量的增加,收入、成本核算方式发生了相应的改变,这对房地产企业财务人员的业务水平提出了一定程度的挑战。
33造成的正面影响及原因
331造成的正面影响能够大量出售存货。万科2016年合并资产负债表中存货42752027425235元,万科2016年的总资产为71230669124875元,存货占总资产比重为约为60。若构成目前存货的成本无法抵扣,以11税率计算,其增加的税负为:存货出售形成的营业收入以2016年利润表中口径计算:销售房地产的收入销售房地产的成本存货1331192443508900074275202742523555230311245387元。上述的营业收入形成的增值税与营业税的税负差异计算如下:房产销售收入(增值税税率营业税税率)城建税及教育费附加48040129453317(115)1113199472621591元。若是对存货无相关过度政策,可以预计房地产开发企业,将在营改增之前,大量出售存货,以防止营改增后,税率上升所带来的税负上升,避免多交税款的风险。332造r