这在一定程度上严重影响了企业的纳税积极性。
2房地产增值税清算应关注的问题
21界定清算单位与清算条件
现行的土地增值税的征收依据是1994年《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以及国税发〔2006〕187号文件、《土地增值税清算管理规程》国税发〔2009〕91号等文件执行土地增值税的清算条件根据现有的规定来看是在房地产开发项目全部竣工、完成销售或者整体转让未竣工决算房地产开发项目及直接转让土地使用权之后可以开始清算但是实际上由于种种因素房地产企业针对土地增值税的清算缺少清算的意识而相关行文模糊的规章更是让税务部门无法
f准确地进行相关税种的征收工作。实际上由于土地增值税是地方手中的主体税源而且地方政府在针对土地增值税的征收工作中具有较大的自主权限地方政府更加愿意采用可使房地产开发企业多缴纳土地增值税的计算方式。
22住宅类别
由于我国现行管理条例当中针对不同的住宅类型，其税收的抵扣项有所不同。一般普通标准住宅整体项目金额的20可免征土地增值税，而其他类型的住宅就无法享受这样的待遇。而且由于土地增值税税收政策行文模糊更是给了地方政府较大的自由发挥空间针对普通标准住宅还是其他住宅类型的具体划分需要依据各个地方政府的规定，实际上导致了关于土地增值税的具体征收过程中地方政府拥有较大的自由解释空间各地政府税务部门可按当地的规章执行这直接影响了房地产企业缴纳该税种的税收金额。因此，住宅类别的正确划分对于房地产增值税的清算具有极为重要的影响。
23计算方法
关于现行的土地增值税现行计算方法一般是采用二分法或是三分法这两种计算方法的不同可直接影响房地产开发企业的应缴纳税额由于究竟是采用二分法还是三分法是由各地的税务部门决定这是导致房地产开发企业由此与税务部门存在较大的争议内容之一。事实上并没有任何一项规章制度直接明文规定地方税务部门需要采用三分法的计算方式但是由于国家税务总局变更了申报表的形式多出了其他房地产类型一栏《关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》许多地方税务部门也就开始采用三分法来计算土地增值额而地方政府换用计算方法的原因非常简单，例如以同一个项目为例采用三分法可导致企业多缴纳近20以上的税款，这对企业来说无疑是一个巨大的负担，而这对于税务部门是极为有利的。
24项目收入及成本
房地产企业的开发成本作为土地增值税清算工作的重点难点税务部门很难将其完全核对无误。例如开发商虚构工程项目r