素特征②只对自身客体所在位置上的土地有影响。面状因素直接计算点线状因素特征：①所依据的客体在城镇中占地面积小，在空间分布上聚集现点线状因素特征象明显。②不仅对其自身客体坐在位置上的土地有影响而且还对其周围地块乃至整个城镇土地产生不同影响。点线状因素应先计算设施本身的功能分进而计算设施对空间上各点产生的作用分。23商业服务中心等级：23商业服务中心等级：商业服务中心等级市级中心、区级中心、小区级中心、街区级中心（包含关系）24确定商服中心规模指数计算例题24确定商服中心规模指数计算例题、商服中心内各级功能分的分割计算例题确定商服中心规模指数计算例25城镇土地定级单元划分原则25城镇土地定级单元划分原则⑴单元内主要定级因素的影响大体一致⑵单元面积确定在525公顷之间⑶划分的单元能方便的进行因素取样、并能保证分值计算的准确性和科学性⑷商服中心，公用设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割为不同单元⑸商业用地定级时，城镇主要的商服繁华街道应按临街两侧相对应的进深划分为条状单元。⑹住宅用地定级时，应以居住小区和居住组团为单元，保持其完整性、单元面积不宜过小。⑺工业用地定级时可已交通道路为单元界限26比较熟地价格、生地价格、26比较熟地价格、生地价格、毛地价格的区别比较熟地价格熟地价格：指完成了土地开发等基础设施建设具备建设条件的正常市场条件下
f的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格生地价格：指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格毛地价格：指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。27土地价格的主要特征27土地价格的主要特征1土地价格是权益价格2土地价格不由生产成本决定3土地价格主要由土地需求决定4土地价格呈上升趋势5土地价格具有明显的地域性28土地价格影响因素28土地价格影响因素1一般因素：行政因素、人口因素、社会因素、国际因素、经济因素2．区域因素：繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制3个别因素：面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规划限制、土地使用年限29、29、收益还原法中三个重要公式30、30、确定土地还原利率三个方法1土地纯收益与价格比率法2安全利率加风险调整值法3投资风险与投资收益率综合排序插入法31r