一份完整的商场定价策略商业定价策略建议与分析一、定价的基本准则1、维持先期基本资本运作缩短资金回笼期2、扩大客户群降低风险3、实现利润最大化二、常用定价方法一、成本加权法开发商设定一个期望回报率的TPS×1T介于我方为代理商此方法因由开发商具体核算。二、以投资客期望的投资回报率计算周边一带的店面租金约为1215元天据我方了解项目南面的商场租金一楼租金约2元天二楼租金也约在12元天目前根据市场情况分析小转盘一带经营情况也并不乐观租金大幅度上涨可能性较小。由于目前商业定位尚未确定因此建议与周边的租金价格相似为宜我们假设租金为22元天以此计算一个平方一年租金P122×365803元根据目前普遍算法对于投资客而言年投资回报率需达到8才有足够吸引力。我们假设投资回报率为8的话。以此计算项目均价应该在PP1÷8100375元优点结合市场有利于吸引投资客户。缺点某市房地产市场特殊性即以租养房投资回报率一向较低约在5左右。不利于公司实现利润最大化目标。
f三、市场定价法此商圈周边商场主要也是以租为主一楼租金约在2元天而某市大厦、时代广场、步行街办法也是以租为主因此很难用类比的方法来计算我项目商业项目售价。据调查分析商圈一带店面房价格在12到15万左右就投资客的吸引力定论具有相似性因此我们定价与周边的店面房价格应该相差不大因此建议我们一楼的商场均价控制在13800元左右、二楼商场均价在8800元三楼商场在4800元左右以上三种定价从公司实现利润最大化考虑建议采用第三种方法即一楼的商场均价控制在13800元左右、二楼商场均价在8800元三楼商场在4800元左右三、商场内部定价一、定价参考因素第一步人流人流本定价以人流动向为基准根据人流的动向确定区域的基本价格根据人流初步预算先将内部的三个主要入口纳入考虑范围当中分别为A南侧入口、B东侧入口、C主入口。根据现场人流情况先将A、B、C三入口的人流分别分配比例为07A、06B、10C现根据计算可将内部划分为几个区块进行计算即A1、A2、A3、B1、B2则计算结果为一层A1环12B1环外侧065A2环08A区B2环外侧068
fA3环048B1环内侧039B2环内侧045二层A21环05A22环026032线7006A23环040线5线8008A24环015根据一层均价为13000以A区中定均价为主则可根据A2环中的人流量为设定基价为13800则A1环为14500左右A3环为13500左右分支为10000左右r