2
43787
3
17886751574034
214641
4
2043633180
2184463983332
149082
5
821506698280874
210767239531
93506
6
15549321058866773
12031073102129367
172513
7
306807826931887363
1124677381210207
177667
8
463733442274192467
167994
265239453
9
449441540734971043
1089854881052040
210039
104500003400469922216251846773155550308
230167
合计23607565207580341631016258141263412312428272651443281
通过市场调查并结合深圳市类似加油站经营状况考察了解，并与评估标的作比较分析，类似加油站开业的第一季度，都会出现亏损现象，开业半年后营业收入才能逐渐稳定，并逐步上升。而根据评估人员向该加油站提供的相关资料可知，××加油站于2003年1月开始经营，2003年1月23日试业，5月23日正式营业至今，该加油站凭借优越的地理位置仅在试业的第一个月出现亏损，虽然试业期间营业收入较不稳定，但第二月便产生了盈利，并呈稳步上升的趋势。2、加油站年正常净收益预测：通过对××加油站2003年210月各项经营指标的分析至2003年8月各项财务指标趋
f于稳定，我们确定以其810月的各项财务指标为计算依据来预测该油站未来18年年客观收入、成本及利润不包括营业外收支及其他业务利润等（详见下表）。通过我们对周边类似加油站的调查了解，此方法测算的结果基本上附合实际情况。则该加油站年正常净收益销售收入营业成本营业税金营业费用管理费用财务费用2305322万元。
序号
一
1
2
二
3
4
5
6
三
四
五
正常经营各项成本占销售收入的百
分比
销售收入

营业成本
8784
营业税金
007
营业费用
375
管理费用
123
财务费用
127
小计
9416
利润总额

所得税

净利润

正常年经营收支情况元54527008492224601492818466243214604093925181486427121444068222305322
3、估价对象价值的确定：收益还原法计算公式：V＝a÷r×1（1r）
V表示房地产价格；a表示房地产年纯收益2305322元；r表示房地产资本化率12；
表示房地产的剩余使用年限（189年）。数据代入计算公式V2，305，322÷12×1（112）18。916955068元。4、特许经营权价值P：采用无形资产评估里的“三分说”理论，即房地产及配套设备、经营、特许经营许可权可占
加油站收益的三分之一，为方便计算，这里特许经营权价值分成比例取35，则PV×3516955068×355，934，274元。5、机器设备价值评估S：评估过程略。S1，250，000元。6、加油站房地产价值：加油站房地产价值VPS169550685，934，2741，250，0009，770，796元。（二）成本法评估
1、土r