出让年限为20年。加油站房产价值可采用重置成本法，重置成本采用政府颁布的标准。公式：房产价值房产重置价×成新率。笔者在实践中积累了一些这方面的经验供同行参考。估价案例：对深圳市××区××加油站房地产价值进行评估一、项目概况：估价对象位于××市××区，北靠××路，南临××路，西距盐田检查站约1分种车程，距盐田港约5分钟车程，且随着汽车消费的不断升温，往来货柜车、私家车、公交车等车流量日益增大，地理位置优越。根据营业执照注册号××××××、执照号深司字××××××及成品油零售经营批准证书油零售证书第×××号确认，深圳市××加油站有限公司具备从事成品油零售业务资质，
f经营范围：汽油、柴油、润滑油零售业务、小百货零售。估价对象深圳市××加油站于2002年年底竣工2003年1月23日试业5月23日正式营业至今。目前估价对象地块四周建有围墙及一栋建筑物，地面安装9台加油机，设36支加油枪，加油站上方建有一面积约500平方米的波浪形钢制棚架，临盐横路开口宽约400米，整个加油站地坪全为混凝土，面积约1500平方米。地下安装8个油罐，每个油罐储存容量为5万公升，总容量为40万公升，加油站储备有90、93、97、98四类汽油及0柴油，品种较为齐全，现每天加油量约为55万公升左右。××加油站土地面积19965平方米建筑面积52741平方米建筑楼层2层框架结构建筑物竣工日期2003年03月03日。根据深房地字第××××××号《房地产证》确认深圳市××加油站有限公司为此次估价对
象的权利人宗地号：××××××；土地用途：加油站用地；房屋用途：加油站；土地使用年限：20年（20021125至20221124）。建购价款￥142866046元。二、评估目的：向银行申请抵押贷款提供价值参考依据。三、评估基准日：二○○三年十二月三日。
四、评估原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、预期原则、估价时点、公平原则。
五、估价方法选用及估价技术路线：（一）收益还原法：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收
益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。1、××加油站2003年210月经营状况：××加油站于2003年1月底开始经营，具有较完整的财务报表，根据其财务报表，2003年210月份该加油站各项财务指标如下表：
业务月份
收入
主营业务成本
税金其他营业
及附业务
费用
加
利润
管理费用
财务费用
营业外收净利润入
2
6989896221001129
76773427304r