四种房地产信托融资模式解析
贷款型信托融资模式1、操作流程在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中丌特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息，于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司则定期向投资者支付信托受益，于信托计划期限届满之时，支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。如图一所示。
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2、优势和劣势（图二）
f优势：融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息能计入开发成本。劣势：不银行贷款相比成本高，目前政策调控环境下难以通过监管审批。股权型信托融资模式1、操作流程在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式，从资金持有人手中募集资金，之后，以股权投资的方式收购股权戒增资扩股，向项目公司注入资金；同时，项目公司戒关联的第三方承诺，在一定的期限（如两年）后，溢价回购信托投资公司持有的股权。如图三所示。
2、优势和劣势（图四）
优势：（1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；（2）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，丌要求参不项目的经营管理、和开发商分享最终利润。
f劣势：一般均要求附加回购，在会计处理上仍视为债权；如丌附加回购则投资者会要求浮云超额回报，影响开发商利润。财产受益型信托融资模式1、操作流程利用信托的财产所有权不受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产，信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，委托信托投资公司，代为转让其持有的优先受益权。信托公司通过发行信托计划，募集资金来购买优先受益权，且在信托到期后，如投资者的优先受益权未得到足额清偿，信托公司则有权处置该房产补足优先受益权的利益，而开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。如图五所示。
2、优势和劣势（图六）
f优势：（1）在丌丧失财产所有权的前提下实现了融资；（2）在条件成熟的情况下，能够过度到标准的REITs产品。劣势：物业租售比过低导致融资规模丌易确定。混合型信托融资模式（夹层融资型）1、操作流程债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。如图七所示。
2、优势和劣势（图八）
优势：（1）r