物业管理基本制度与政策
第一章物业管理概述第一节物业管理的概念
1物业管理：指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2物业管理师由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动三种方式：1）业主自己进行管理
2）业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司3）业主选聘物业管理企业进行管理《条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理3物业管理活动的基础是物业服务合同，实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础4物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序禁止维护。物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目。5《条例》调整的范围1）《条例》既调整住宅，也调整非住宅；2）《条例》的适用范围哦，既包括城市，也包括农村；6物业市场产生与发展的前提条件1房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变（设备设施齐全的组团
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f建筑、住宅小区，已经成为现代房地产的主流形态）；2）多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之适应；3）物业管理活动应当遵循市场原则：业主管理房产的方式，由自管自修转
向委托专业物业管理企业进行管理，其本质就是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，全体业主仍然享有物业管理的决策权，但管理职能交由物业管理企业实施，由物业管理企业按照全体业主的共同意志统一完成物业的维修养护，并维护全体业主的共同权益。
7市场原则是物业管理活动的前提条件，主要目的是1）强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须得到保护2）强调物业管理活动必须纳入市场秩序8非市场性的房屋管理不属于物业管理9物业管理的特征：1）社会化一是，物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是，物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会化专业分工，是实现物业管理社会化的必要条件。2）专业化：由物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。3）市场化：是物业管理最主要的特点，双向选择和r