业主委员会制、协会制和房东制。
f1、管理委员会制、政府仿照开发区的管理模式，组建管理委员会对物流园区进行管理，提供企业登记、土地使用、人事代理等服务，物业管理等具体工作则委托专业公司来做。这种形式适合规模很大的物流园区。2、股份公司制、采取公司制管理园区，设立董事会、总经理、监事会与相关部门，按照责权利相结合的原则对园区进行管理。如果开发商是物流龙头企业，采用这种模式的可能性比较大。3、业主委员会制、参与园区开发建设的物流企业组成业主委员会，成为园区决策机构，组建管理部门负责具体的经营4、协会制、由物流行业协会负责整个园区的经营管理，组织、协调园区企业开展物流服务。这种形式和业主委员会制的不同在于，协会所代表的物流企业更加广泛，协会只是组织者，并没有对园区进行直接投资。5、房东制、投资商完成土地开发、基础物流设施建设之后，把土地、仓库、办公楼、信息平台等设施出租给物流公司，投资商自己成为“房东，只收取租金，不参与经营。园区为企业提供的服务职能则由政府有关部门提供，或者委托给专业公司。这几种模式很大程度上是园区投资主体决定的，各有优劣。管理委员会制行政色彩比较强，能较好体现政府规划的意图；股份公司制运营效率较高，但可能片面追求效益；业主委员会制和协会制决策层比较松散，难于取得一致意见，效率较低；房东制纯属投资行为，对整个园区的开拓能力较差。究竟采取哪种管理模式较好，需要围绕园区的发展目标，充分发挥园区的综合物流功能，体现高效、公平的原则。园区的综合物流功能的发挥需要众多物流企业的参与、企业之间进行良好的分工协作，共同为客户提供全方位的物流服务，满足城市生产与消费物流的需求；高效是指园区管理能够对市场做出快速反应，各项业务能在尽可能短的时间内完成。市场经济条件下，任何一个组织都面临市场问题，而运营效率是在市场上制胜的关键；公平则是指园区管理机构应该对园区内不同规模、不同类型的企业一视同仁，鼓励公平竞争，防止垄断、恶性竞争的发生。五、我国城市物流园区赢利模式分析根据国外物流园区的发展经验，其投资回收期大约在15年左右，其主要原因是物流园区投资大，赢利途径有限，投资回报缓慢。在我国，由于地价相对更为低廉，同时物流园区大多利用了原来的仓储设施存量，因此，理论上来说，其赢利前景应该更为看好。由于投资主体的不同有的以政府为主，有的以企业为主，以及物流园区r