良好，紧邻地铁5号线，交通便利，该区域由于受奥运影响，区域房价近年涨幅较快，产品主要以高档公寓、写字楼为主，销售情况均比较理想，具有良好发展前景，区域市场近两年供给较多，存在一定的竞争性。
第三部分市场定位
一、客户定位1目标客户来源
1北四环沿线大企业的技术术开发、管理人员。2小营附近对外经贸大学、北京联大等高校的中青年教职工。3亚奥区域公司企业中的中层骨干人员。4高科技企业、外资企业等企业中的白领。目标客户特征1以投资客户为主；2客群的职业分类比较清晰；
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3区域选择性较强（亚奥区域）4收入稳定，大部分家庭年收入4050万（三居客户），2030万（两居客户）；5文化层次较高，对居住环境的舒适性、交通便利程度比较看重；6对价格敏感度不高；
3需求特点
1住宅部分亦配备办公环境，可作中小公司办公用2交通便利：车程在1015分钟之内，公交条件好，最好有地铁；3户型：实用、适度舒适，两居在90平米以内，三居130平米以内；4环境：对于园林景观的要求比较高追求“原生状态”，对“人工雕琢味”较浓的东西不感兴趣；
二、价格定位1区域当前价格
根据市场调研，判断假设目前该产品正在销售，住宅部分可以取得1800020000元平方米的销售单价，写字楼部分可以取得1800020000元平米的售价，若自持可取得56元平米天租金水平。
第四部分规划设计
一、方案构思1小型商务办公综合体
作为紧靠地铁5号线的商务办公综合体项目，有助于提升区域面貌与形象。
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2完善的配套设计
必要的办公配套商业与地铁、公交站点与街区商业有机结合。
3原生态大型景观社区
充分利用地块北侧已建成的城市绿化带，同时项目范围内组织比较集中的绿地，形成都市喧闹繁华之中不失幽静的感觉。
4原有户型需要做改动
原有户型按高档外销公寓设计，住宅设计以豪华为标准，并不适合现有办工简洁明快的要求，需要对户型进行开窗和内部装修上从新设计。
第五部分项目开发及销售计划
一、指导思想
在保证项目总体收益的前提下，优化安排现金流，控制风险。
二、项目转让、资产过户，预计6个月内完成项目转让、资产过户，
（1）7月份达成初步意向，着手设计转让实施方案（2）8月筹措34亿的转让资金（3）8月达成债权人协议，付首期款（4）9月开始办理资产清理交接过户（5）10月办理相关变更手续r