关注房地产企业土地增值税的清算200806110928
一、土地增值税的常见问题：
（一）逃避或拖延土地增值税清算；在通知执行过程中，仍有一些房地产开发企业采取分期开发、保留尾盘等手段，故意逃避或拖延增值税的清算；有些手段更隐蔽，选择控制预售比例及在财务收支上做文章，如将项目销售比例控制在85％之内，以此逃避清算管理。（二）收入确认不及时、不规范；在实际操作中，经常会出现以下问题：一是部分房地产企业推迟工程决算，将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上作为调节利润的工具，不及时结转收入，延迟开具房地产销售专用发票。二是部分房地产企业以部分房款抵偿工程成本，造成资金直接在账外循环。部分房地产企业对需要视同销售的开发产品不申报销售收入。四是对直接销售的开发产品，以一房一价为名，降低房价，侵蚀土地增值税的税基。（三）成本费用扣除任意虚增、混淆归属范围；
目前房地产开发企业的违规行为主要有以下几种：
一是通过虚开发票、虚构工程项目和工作量来虚列或高估成本。如：1．利用发票监管的漏洞，虚增建筑成本；部分房地产企业在包工不包料施工方式下，存在着虚开发票、接受他人虚开发票和列支假发票等违法行为；2．采取虚构工程项目，编造虚假工程合同和决算书，到税务机关套开建筑发票序列成本；3．开发商和施工方相互勾结，采取虚列招投标或签订补充合同等方式虚构工程项目、虚增业务量增加开发成本。二是混淆成本归属期、成本所属项目，任意控制成本结转。部分房地产企业不按项目设立成本明细，将不同项目的成本、完工与未完工的项目成本混在一起，控制企业成本结转。三是将车库、物业管理用房等成本计人住宅成本，导致虚增扣除项目。部分房地产经营企业在工程竣工验收后，将一般无产权的地下车库出售或出租给业主。但在成本核算中，往往将车库的成本计人商品住宅的成本。
二、土地增值税清算背景
（一）国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发2006187号），最大改变在于：土地增值税清算条件发生了本质变化。过去，土地增值税结算一般以开发项目公司注销税务登记作为结算节点，“也就是说，只要项目公司不注销，公司就可以长期不进行土地增值税的结算。”消息公布的次日，沪深两市房地产上市公司的股价暴跌，“万科”、“保利地产”、“招商地产”这些地产航母纷纷跌停。（二）以前土地增值税的缴纳一般是按一个预征的比例在销售房屋时同流转税一r