7473元每平米，同比上涨4；相比2010年1月份的6545元每平米，环比上涨达189。可见政策相对严厉的2010年并未对芝罘区的房价造成实质性影响。
第三部分：项目开发投资预算与回报分析
□项目规划
有建筑空地
无建筑空地
无建筑空地
无建筑占地面积：约6万平米有建筑占地面积：约3万平方米总规划面积9万平米按照既定容积率2229，我公司出二套规划建议，如下：
f1容积率20－25，正常的小高层二类高层项目（18层以内）；
2容积率25－30，小高层二类高层项目一类高层项目（19层以上）。
我司建议容积率可控制在2529之间，一方面考虑项目利益最大化，另一方面考虑项目周边没有任何公园绿地，做档次楼盘风险较大，所以建议产品做一类高层二类高层小高层的混合社区，布局采用行列式布局，景观采用小组团形式，不设大型广场。
容积率25计算，总规划面积225万平米
□项目成本一地价：90000平米1300000元667平米175412293元如规划最后确定容积率为25，总建筑面积225万平方米，则楼面低价为800元二前期费：1．钻探、设计
f2．各种配套（基础设施配套费、教育配套费、白蚁防治费、消防专项费、自来水管网费）3．临水、临电4．杂土清运、环卫5．达到开工条件时所涉及的所有费用大约需要230元平米三建安造价：场地平整、质检费、招投标费、工程监理费、地质勘察费、噪音排污费、桩基工程费、土建工程费、自来水管网工程费、共建配套合计：1400元平方米四房屋销售费用：按项目直接费用的4计算。平均每平方米分摊100元平米。合计：100元平方米按项目直接费用的5计算。平均每平方
五开发管理费用财务费：米分摊150元合计：150元平方米
六不可预见费：按项目直接费用的15计算。平均每平方米分摊40元合计：40元平方米每平米总成本土地成本前期费用建安费用房屋销售费用开发管理及财务费用不可预见费用2720元总成本：2720元平米225万平米61200万元□项目回报最终利润分析开发总成本：61200万元综合成本价；4500元可销售面积；225000（假设）；
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