于项目客源的拓展及功能定位的确
立
福山政府对夹河生态公园的建设与规划区域市场目前欠缺纯住宅项目同三高速带来更多的芝罘客
T营销威胁
属性研判
开发区和福山区其他项目的竞争房产政策对外来购房人群的影响区域工业印象深厚，改变艰难
要以产品定位隔性形成搏弈壁垒要以产品规划抢占市场制高点要以跨区推广突破区域限制
□项目客户分析
依据项目所处位置及自身资源，客户主力应该为企业单位职工，其他为个体经营者以及投资客群。客户以30岁以下的年轻人为主，3050岁左右的客户将会多数为投资群体。区域应该以开发区为主，福山和芝罘为辅，同时周边县市也是不容忽视的购房力量。
□项目产品定位及推广定位
通过对我们的客户及资源构建、市场挑战分析，我们的产品应该是这样子的，它“户型小、总价低、一居到两居、物业好”
所以，我们的战略方向：以便利交通网为底色以片区纯品住宅为基调
f以小户型产品为竞争力以优越配套服务为突破打造三区中心的格调品质生活家
□项目价格定位
按照以上定位，参考同区域的价格走向，本项目的价格体系应以芝罘区、开发区、福山区的价格权重而得。
房价
占权重
权重价格
本项目价格
福山区
4536元
40
1814
5700元平米，高架工业区不
开发区
6220元
50
3110
良影响权重02，价格定位
芝罘区
7780元
10
778
4500元平米，后期可拔高
引用：开发区作为烟台的移民区拥有大量的外来人口，这也是开发区房价近年来稳步攀升的最重要原因。据搜房网数据监控中心数据显示，4月烟台开发区楼盘最新报价维持在6220元每平米，与3月相比，环比增长065，与去年同期相比增长2015。据搜房网数据显示，福山区4月房价为4536元平方米，相比3月份的4656元平方米，降幅为265。分析数据可见，均价的下降一方面是由于区域内部分楼盘推出新品，优惠力度较大；另一方面刚亮相的部分新盘价格较低，拉低了整体的均价水平。预计这一情况在5月就会好转，均价会“回归正途”到稳定增长状态。
f搜房网数据监控中心显示，2011年1月该区域住宅的均价达到了7780元每平米，相比去年12月的r