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税务筹划精品文档房地产企业税收筹划的三大层面
没有任何争议的事实是，近两年来，由于税源紧张，对房地产行业开展税务稽查的力度明显加大，特别是在全国范围内开展土地增值税清算工作的力度越来越大。在房地产企业成本构成中，税收成本与地价、建安成本居于前三位。如将税收成本与销售额挂钩，在预征阶段，营业税、土地增值税、企业所得税税负合计已达销售额的8～12如果项目结束进行清算，则普遍在13以上，一线城市在20以上。由于房地产开发企业开发环节众多，拿地、拆迁、设计、土建、采购、装修、资金、营销、物业管理等，每一项经济行为的发生都会涉及税金，同时产生税收筹划的空间。因此，房地产税收筹划必须结合以上各环节，进行系统地规划。税收筹划无处不在，整体系统的房地产税收筹划，必须综合立体地进行思考。税收筹划应贯穿于房地产企业开发经营活动全过程，在战略、经营和理财3个层面上，立体系统地进行思考和规划，绝不能仅仅狭义地在财务部的一亩三分地上开展。1战略管理层面的筹划从战略的高度规划，房地产税收筹划通常应考虑以下问题：1）股权架构与层次如何设计、安排，对未来财税会产生什么样的影响。2）成立项目公司还是不成立项目公司，用法人股东还是自然人股东。要不要关联。注册地点安排在哪里更合适。3）注册资本多大以及出资形式不同对财税会产生什么样的影响。4）与政府如何合作和谈判。红线外市政支出如何计入项目成本。
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5）土地方与资金方如何合作。不同形式拿地税负比较，怎样最低。6）如何合法增加拿地过程中的土地成本，例如拆迁成本。2经营管理层面的筹划从经营的角度规划，会涉及房地产公司经营的方方面面，税收筹划通常应考虑以下问题：1）开发产品设计不同对企业税务的影响，比如户型面积应定多大、车库应建独立车库还是地下连体车库，酒店应占地大还是小。2）商业和住宅比例。普通住宅与非普通住宅的比例。3）各种合作合同从财税角度如何修改最合理。4）报建形式、开发分期对税收的影响。5）如何合法合理地增加工程成本。6）促销方案与销售价格的制定对财税的影响。7）卖毛坯房与精装修房的税收比较。3理财层面的筹划从理财角度规划，往往是财务部人员考虑，方向主要是从财务的一亩三分地出发，比如费用发生后计入什么会计科目可节税，用什么样的费用分摊标准对公司最有利，资金利息计算方法的选择，合并或分期清算的选择。如能r