税前扣除六自用产品再销售其折旧扣除有时限新31号文规定转为自用的开发产品实际使用时间累计未超过12个月又销售的不得在税前扣除折旧费用而老31号文则没有这个时间限制七确定成本对象的六大原则新31号文有个显著的特点是明确了成本对象的确定原则包括可否销售分类归集功能区分定价差异成本差异权益区分等六个原则内容看似平淡但却大有深意以成本差异原则为例规定开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的要分别作为成本对象进行核算这意味着层高远大于一般住宅的商铺可以与住宅区分为二个成本对象进行成本归集这一规定对土地增值税的计算也是有利和合理的八确定成本分配的方法新31号文对共同成本和不能分清承担对象的间接成本按受益原则和配比原则分配至各成本对象规定了四种分配方法这在老31号文里是所没有的这四种方法包括占地面积法建筑面积法直接成本法预算造价法文件还规定除土地成本单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施借款费用规定了相应的分配方法外其他分配方法全部由企业自由确定因此如何选择合理有利的成本分配方法是值得专业人士思考的一个问题
f九有限度预提由于房地产业务建筑周期长一个项目23年长则在5年以上成本费用具有不确定性针对费用预提企业与税务征管机关进行着永无休止的拉锯战一方面企业为了自身的利益着想往往对未实际支付但要发生的费用进行必要的预提而税务机关则总是盯着怀疑和不信任的眼光令企业和税务征管机关都精疲力竭苦不堪言休得庆幸的是新31号文第32条给这场拉锯战画上休止符文件规定以下三项费用可以预提出包工程未结算和取得发票的可以预提但不得超过合同总额的10其次是公共配套设施未建或完工的可以预提三是尚未上交的报批报建费用物业完善费用包括管理基金公建维修基金和其他专项基金可以预提十按揭担保金可扣除按现行的银行按揭规定开发企业需为按揭业主提供担保金但当客户业主无力还贷导致损失时此前没有规定损失的处理方法新31号文明确规定可以在所得税前扣除这是一项非常合理的规定当然新31号文仍然有一些问题有待明确如土地增值税清算年度缴纳的税款无销售收入配比的问题当期缴纳的营业税金及附加是否需要配比扣除外资房地产企业以前年度未扣除的费用如何处理等等随着新31号文件的执行也许还会提出更多疑惑需要税企双方不断摸索完善但毋庸置疑的是新31号在诸多方面给了纳税r