解读国税发200931号文解读国税发
作者：罗远辉2009年08月08日1005
从2008年1月1日内外资企业所得税合并开始，所得税政策便发生了天翻地覆的变化，国家税务总局、财政部连续出台了税法街接、费用扣除、资产处置等方面的具体政策，其中多少与房地产业务有关联，但针对房地产企业并全面规范所得税的政策却迟迟没有露面，企业在政策的盲区前行。我们怀着忐忑不安的心情期待着新政策的横空出市，但一切似乎那么平静，让我们大惑不解。直到2009年3月，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发200931号）文终于如翩翩少女般姗姗迟来，给这个春天带来一丝惊喜和亮色，我们姑且称之为一份迟来的爱，不过这爱意有多深，不同的企业、不同的专业人员也许有不同的看法。非常巧合的是，原内资房地产企业适用的《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发200631号）居然也是31号文，为便于说明，该文简称为“旧31号文”，国税发200931号文简称为“新31号文”。通读新31号文，我们可以发现其内涵丰富，亮点连篇，值得从事房地产业务的同仁共同交流。一、进一步落实了公平税负的原则我们知道，外资房地产企业以前执行的是《关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发1995153号）、《关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发1999242号）及《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发2001142号），而内资企业在2006年之后执行的是《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，即旧31号文。由此，导致内外资房地产企业在预征、视同销售、代销费用扣除等多方面的税负不均衡，外资房地产企业占有明显的税收优势。举一个简单的案例，A房地产开发企业将自建的商品房（市场价值5000万元）转作自用，如果A企业是外资企业，则不用缴纳所得税，如果是内资企业，对不起，你要缴纳所得税，假如该企业的税前利润率为10，则应缴纳企业所得税165万元。这一规定无疑是很不公平的，给内资房地产企业带来沉重的税收负担。新31号文在新旧企业所得税法统一的基础上，对从事房地产业务的内外资企业所得税，进行了具体的规范，有利于公平税负原则的落实，对房地产业务将产生深远的影响。二、预缴方法改变，预缴率降低房企迎来“双重利好”新31号文与旧31号文相比，其最重要和最现实的变化是，计税毛利率降低了五个百分点，以惠州市为例，老31r