投资顺应长周期下行的调整。在这种情况下，2019年下半年经济企稳与否的确存在较大的不确定性。
实际上，中国的房地产投资是否确实已经走过趋势性拐点？未来下行压力到底有多大？这些问题不仅仅对于短期中国经济的政策选择和经济走势有重要影响，也事关中长期中国经济的总需求分析。我们通过推敲房地产的各方面历史数据并对未来需求做出预测以期对这个问题做出尝试性的回应。
图表1：房地产销售和房地产投资单月同比
12010080604020
0204060
200703200708200801200806200811200904200909201002201007201012201105201110201203201208201301201306201311201404201409201502201507201512201605201610201703201708201801201806201811
商品房销售面积单月同比
50
40
30
20
10
0
房地产开发投资单月同比RHS
10
资料来源：Wi
d，
我们的结论是：
尽管2017年底中国的人均住宅建筑面积已经达到了352平米，基本告别了住宅短缺，但是国际横向比较和发达国家（甚至是人多地少的日本）还有较大差距。同时，从现有的供应结构上来看，1998年以前的城镇存量住房和城中村等低质量房屋总面积占比接近4成。居民部门仍有巨大的住房改善的潜在需求。
我们的基准预测是到2030年中国人均住房建筑面积能到达日本今天的水平，低品质住房的折旧维持过去二十年的水平，中国20182030年每年对于商
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品住房的需求大约为117亿平，较2017年144亿平的水平相比，未来房屋销售面积平均每年回落3。考虑到通货膨胀的影响，对于房地产投资需求可能断崖式下跌的担忧可能有些言过其实。然而，房地产需求和供给的弹性很大。如果考虑到旧房改造的需求，乐观情形下未来13年年均商品住宅的需求可能可以进一步上升到平均164亿平年，房地产投资和销售甚至现在还没有见顶。反过来，如果房价持续高企而居民收入增长难以匹配，潜在的住房改善需求无法转化为有购买力支撑的真实需求，悲观情形下未来对于住房的需求也有可能较我们的基准预测大幅下滑。政府在财政制度、土地供给方面的改革和选择则是中国居民能否实现居住条件改善梦想的关键因素。就2019年而言，考虑到居民部门对于住房的较大的潜在需求和住房供给中比例较高的低质量房屋供给，我们认为即使政策在一二线核心城市有所放松，适度释放居民的购房需求并刺激相关的房地产投资造成房地产供给过剩和资源错配的风险仍然非常有限。现在就断言中国的房地产供给已经显著的供过于求可能还为时过r