16图表16：中国的城镇化率、城镇人口和预测17图表17：维持2017年各年龄段对应住房标准假设：中国新增住宅需求（亿平米）17图表18：城镇人口自然增长带来的城镇人口增量（万人年）18图表19：我国商品房住宅销售面积（亿平米）18图表20：城镇人均住宅套内使用面积的国际比较（平米）19图表21：2000年与2010年人口密度对比20图表22：20002010年间收缩的城市20图表23：部分收缩城市的人口平均增速和城市规划中人口增长率21图表24：东北某低等级城市住房售价21图表25：基准预测条件下2030年中国住房的供给结构（亿平米）23图表26：按照套内使用面积90平米计算的全球核心城市的房价收入比24
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f1、引言：房地产投资影响长、短期经济大势
2019年房地产投资何去何从是下半年宏观经济是否能企稳的关键因素。虽然乐观者认为一二线城市的回暖有望部分对冲三四线城市面临的销售和投资下行压力，也有不少投资者从“房地产长期看人口”的一致预期分析框架出发，认为伴随着中国人口结构走过拐点，叠加近几年以来去库存政策（含棚改货币化）又过度透支了本来就该出现趋势性下行的需求，2018年中国住宅销售（148亿平）和对应的投资可能已经是中国房地产的大顶，从长期趋势上看，未来房地产投资的大幅下行可能不可避免。
如果中国房地产基本面的长期需求已经“青山遮不住，毕竟东流去”，那么即使利用一二线城市调控放松稳住了短期的需求，也会在未来面临更剧烈的调整，而且还会进一步加剧资产泡沫，资源错配和金融风险。最优的政策选择则应当是让房地产r