士坦然表示：“敏感性测试告诉我们，如果房地产市场跌价30，银行可以承担这个损失，那我们也应该没问题。”目前基金对开发商的投资方式主要有股权投资和债权投资两种，其中股权即为同股同权，参与分红，因为接近国外成熟的投资模式，较易获得海外投资者的理解，从而受到美元基金的青睐。但在此种方式下，基金通常会派驻人员对被投企业的财务和经营状况进行严格的管控。“国内开发商可以通过多种途径进行成本转移，很难实现财务监管。同时，这种管控也让很多开发商觉得束手束脚，很不适应。”上述投资者表示，“而且在股权投资方式下PE要等到企业确认了收入和利润，才能进行分红，分红之后才有回报。这个时候离企业预售获得现金流入，可能要间隔两年，对PE来说太久了。”他表示，债权投资才是当前大多数PE所偏好的投资方式。例如住宅类项目，国内施行“预售”制度，预售实现的现金流入就可以动用，很多国内PE更喜欢“不要等，直接拿预售现金流的收入即可获利离场”。债权投资的PE大部分愿意采取“保底收益浮动”的方式获得回报，保底收益就是一个固定比例的收益，“浮动”部分即为高出预计收益的部分利润的分成。这个固定比例的收益数额要视开发商的资金松紧程度而论，“在2007年的时候大概是10左右，2008年底资金最紧张的时候曾经见过70的年利率，一般情况下是3040，现在大约在1520之间。”股权投资的PE也在尝试重新设计交易结构，以保障自身的稳定回报。“我们虽然主要做股权投资，但是也希望交易有保护机制，至少保障有一个基本的债权收益率。”摩根士丹利直投部门负责人表示。
f虽然私募基金纷纷摩拳擦掌，随时准备进场，但它们在投资时均异常谨慎。在《财经》记者获得的一份对某房地产企业的投资意向书中看到，大部分篇幅均为保障投资人的收益安全而设定的条款。例如未能按计划上市的回购条款，抵押物描述主要为某商场抵押权，业绩承诺以及未达业绩承诺的情况下的补偿条款，条目清晰地定义了投资者可能面临的各种风险以及控制该项风险的方式。痛苦的磨合多位PE内部人士均向《财经》记者表达了与开发商合作的痛苦经历，而开发商也在抱怨PE不了解他们的需求和工作模式。“这是一个艰难的磨合过程。PE里真正懂房地产的不多，他们的商业模式和开发商需求契合存在问题。”另一位深圳的PE负责人表示。他认为，PE原有的一套对风险的识别和控制方法例如对董事会控制、对经营风险的控制等等，在国内房地产市场行不通。r