PE“狩猎”房地产
理念上的差异影响了PE与开发商之间的有效对接，双方的信任程度仍是一道难以逾越的门槛。“金融企业大型房企”的模式短期难以成型，地产基金只能寻求波段式机遇“私募基金就像秃鹰一样在上空盘旋，它们等待着行业最危险的时刻出现。”6月13日，美银美林一位投行人士对《财经》记者说。2010年初实行的宏观调控让私募股权投资基金PrivateEquity，下称PE在房地产行业看到了这样的机会。在银行信贷、股市再融资、信托融资等开发商惯用的融资方式门槛日益提高之后，PE为其开启了一扇窗。近两个月，与开发商的接触异常频繁。PE深圳一位负责房地产领域的PE投资经理坦言，宏观调控为他们提供了更多的投资机会，寻求合作的开发商大多来自二三线城市，共同点是银行授信额度低、融资渠道狭窄。“开发商找上门的越来越多，可好项目却不多。”该负责人表示。现实情况是，PE的商业模式与开发商的需求难以契合，而开发商亦对PE严格的风险控制流程极为不适。PE登场“从4月开始项目就逐渐多了起来。我们接触的项目涵盖各种物业类型，以福建、重庆、湖南、安徽等省的二三线城市开发商为主，其中不少是当地知名开发企业。融资规模在1亿元到10亿元之间，主要用途是买地。”一家深圳的PE投资经理表示。该人士解释说，在实践中，一个开发商往往有多个项目同时进行，有的项目已经成熟待售，有的则需要进一步的资金投入。开发商通常会以比较成熟的项目收入做抵押，募集新资金投入到仍在操作的项目中。宏观调控后，开发商从银行获得滚动开发资金的通道几乎被关闭。华夏银行风控部门的工作人员透露，2009年银监会曾颁布过“三个办法”，其中包括《固定资产贷款管理暂行办法》。该文件对固定资产的贷款投放流程进行了详细的说明和严格的把控。2010年初，银监会要求各家银行组织学习该文件，严格按照文件的要求进行固定资产贷款发放，并重申了“实贷实付”原则。该办法第二十五条明确要求，单笔金额超过项目总投资5或超过500万元人民币的贷款资金支付，应采用贷款人受托支付的方式进行。
f这意味着，银行对开发商贷款流向的控制更加严格，贷款必须用到实处。“没有实际用途，即使得到审批，开发商也不能动用这笔钱。以往‘拆东墙补西墙’的方式难以为继。”该人士表示。同时受到影响的还包括股市再融资和信托融资的渠道。由于证监会的审批限制和二级市场持续低迷，招商地产000024SZ在4月主动撤销了50亿元的增发计划。6月初，招商地r