地产公司，在2016年进行了大量的行业并购，公司的销售规模也实现了弯道超车，全年达到1500亿元，实现超100的增长，远高于行业平均水平。另一方面，表现为核心城市的销售额占全国的比例也在提升。根据国家统计局数据，截至2016年11月，40大中城市的商品房销售金额和面积占全国的比例分别为399
f2017年房地产行业分析报告
和576。如果只考虑一线和二线城市，市场占有率分别为516。即27个城市的销售金额占到了全国销售金额的一半。
图表15：万科和恒大地产的市场占有率
图表16：40大中城市市场集中度
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关于城市的划分标准为，一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州、石家庄，共23个。三线城市：无锡、贵阳、昆明、南宁、北海、海口、三亚、呼和浩特、兰州、温州、西宁、银川、乌鲁木齐，共13个。
22、政策的不确定性
房地产行业的主要风险主要来自监管部门，而监管政策则是政府开发商银行居民四方博弈的结果，呈周期性变化。政府希望经济增长，从而鼓励房地产发展，于是开发商大量拿地，增加新开工，促使银行大量发放开发贷、按揭贷款，接着居民抢购新房，导致房价、土地价格高涨，于是政府开始调控，出台各种限购限贷政策。房地产市场也因为政策的鼓励或限制而繁荣或萧条，房地产开发商在政策的变更中艰难前行。政策的不确定既包含调控力度的不确定性，又包含调控持续多久的不确定性。多变的政策对房地产公司的运营（拿地的成本和时机、销售推盘的节奏、产品的设计和营造、成本的管控等）提出了更高的要求。如何度过行业的“冬天”，在行业调控期间继续稳步发展，甚至能够逆市发展，是所有地产公司需要面对的问题。
23、土地价格过高
由于房价高涨，土地价格也水涨船高，2016年新拍了很多地王项目，楼面地价等于甚至高于周边房价水平，地价占售价的比例逐年提升，这大大的压缩房地产公司的利润空间。根据统计数据测算，土地购置的楼面均价占房屋销售均价的比例在2016年已经达到341，如果仅考虑一线城市，该比例达到85。再看房地产行业的利润率，无论是毛利率还是净利率都呈逐年下滑的态势，到2015年，行业的平均毛利率和净利率分别为271he128，均创历史新低。
图表17：土地购置成本房价比例
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图表18：行业平均利润率
在行业高速发展期，r