房”、”公房”在私人获得产权后转变而成，大部分单位当时还流行”集资买房”，没有以供需作为基础的市场价格形成机制，抵押贷款证券化更是无从谈起。房地产市场和房地产金融发展在新世纪以后才真正逐渐成形，之后住房才逐渐成为新的消费热点和经济增长点。从1998年到2009年全国银行发放个人房贷总额从426亿元激增到476万元，翻了100多倍。住房贷款一般是二十年到三十年的中长期贷款，资金大，周期长，风险高，影响了商业银行的流动性和盈利性。所以贷款业务的发展也催生了我国抵押贷款证券化发展的脚步。2005年12月，中国建设银行推出了”建元20051个人住房抵押贷款支持证券”，拉开了国内证券化的序幕。其具体做法是将一定规模的住房抵押贷款组合信托给中信信托公司，以房贷现金流为偿付基础，通过信托受益凭证在二级市场出售给投资者。4
但由于起步较晚，发展不成熟，证券化过程中还存在着一些问题：1住房抵押贷款一级市场不规范。目前我国商业银行的贷款发放根据各地、各行的实际情况自行决定，没有形成标准化、规范化的抵押贷款合约，但标准化合约却是贷款证券化的一个非常重要的前提条件，只有标准化的产品才能在市场上流通和转让。2缺乏具有社会公信力的信用评级机构。美国mbs通过标准普尔等具有一定影响
f力的信用评级机构对各类抵押贷款作信用增级从而衡量各类产品的信用风险，以便spv确定发行证券的票面利率、证券期限、本息偿付方式、发行价格、发行数量等基本发行条件。但我国信用评级机构虽然数量众多，但缺乏具有社会公信力的评级方法，影响力不够且透明度较低，加之整个社会信用体系信用制度不健全，技术上很难保证独立客观的评估。3住房抵押开款证券化盈利性不高，缺乏具有积极性的参与人。首先是商业银行。和美国相比，我国住房抵押贷款具有贷款门槛高、不良贷款率低等特点，贷款质量总体优良，不存在大量次级贷款所产生的风险，证券化隔离风险的优势不明显。此外和国外银行依靠具有竞争力的利率和服务的盈利方式不同，我国商业银行主要依靠存贷利率差作为利润来源，贷款业务本身就具有相当的营利性，而证券化则增加了银行的成本（融资费用、税收费用等），使得银行参与证券化的获利空间十分有限。其次是缺乏一定数量的投资机构者。不同于股票市场等一般证券市场，住房抵押贷款证券属于创新金融衍生产品，对普通投资者而言，比较陌生且较为复杂，所以机构投资者才是该类证券的主要买家。但由于我国金融市场r